Оценочная и залоговая стоимость имущества. Почувствуйте разницу. Понятие залоговой стоимости. соотношение рыночной и залоговой стоимости

Виды стоимостей и их анализ. Залоговик vs. независимый оценщик

Оценочная и залоговая стоимость имущества. Почувствуйте разницу. Понятие залоговой стоимости. соотношение рыночной и залоговой стоимости
Николай Вольхин Глава из книги «Залоговик.

Все о банковских залогах от первого лица»
Издательство “Манн, Иванов и Фербер”

Оперируя в повседневной жизни понятием «стоимость», мы не задумываемся, о каком ее виде идет речь.

Между тем в подавляющем большинстве случаев это конкретный вид — «рыночная стоимость». Именно рыночную стоимость определяет залоговик1 , оценивая имущество для целей залога.

Согласно приказу Минэкономразвития России от 20.07.

2007 № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» под рыночной стоимостью2 понимается «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Помимо рыночной стоимости залоговик в своей работе сталкивается со справедливой и залоговой стоимостью. Имеет смысл разобрать эти виды стоимости.

Справедливая стоимость

Согласно Положению ЦБ РФ № 254-П под «справедливой стоимостью залога» понимается такая его «цена, по которой залогодатель, в случае если бы он являлся продавцом имущества, представленного в залог, имея полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости указанного имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести в разумно короткий срок, не превышающий 180 календарных дней». Основным отличием от рыночной стоимости является ограничение срока реализации имущества до 180 дней. В банковской практике это отличие учитывается дисконтом от рыночной стоимости, например минус 5%, либо игнорируется и справедливая стоимость приравнивается к рыночной.

Залоговая стоимость

Залоговая стоимость — это рыночная стоимость, пониженная на залоговый дисконт банка.

Дисконтирование рыночной стоимости призвано учесть возможные затраты банка на обращение взыскания и реализацию имущества, а также его прогнозную стоимость.

Модель формирования залогового дисконта может основываться на зависимости от вида обеспечения (фиксированные дисконты) или быть расчетной вариативной величиной. Во втором случае учитывается набор переменных факторов:

  • риски обеспечения;
  • затраты на фондирование;
  • потери стоимости по причине износа, ухудшения ликвидности;
  • затраты на хранение и реализацию залога.

Источники информации, используемые для формирования стоимости, также разнообразны: договоры купли-продажи, бухгалтерская отчетность, грузовые таможенные декларации, прайс-листы. Попробуем разобрать, какие источники информации для расчета рыночной стои мости может использовать залоговая служба, а какие обладают дефектами.

Договор купли-продажи (в том числе платежные и сопроводительные документы)

Казалось бы, что может быть прозрачнее стоимости, указанной в договоре купли-продажи? Две стороны договорились об идее цены и закрепили свою договоренность юридически правомерным способом. Переписываешь стоимость из договора купли-продажи, вот и вся оценка. Однако кажущееся очевидным на поверку таковым не является.

В наших реалиях никто не отменял возможную коррупционную составляющую или «оптимизацию» налогообложения. Стороны могли заключить «договор под условием», то есть указанная стоимость является следствием какого-то обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит (ст. № 157 ГК РФ).

Наконец, стороны не обязаны заключать договор именно по «рыночной стоимости».

Бухгалтерская отчетность.
Первоначальная балансовая и остаточная стоимости

Предоставляя выписку со счета учета имущества на балансе предприятия, залогодатель указывает в ней балансовую стоимость. Балансовая стоимость — стоимость, по которой актив учитывается на балансе.

Разумно предположить, что данная стоимость может быть ориентиром при определении рыночной стоимости имущества. Проблема в том, что балансовая стоимость формируется на основе первичных документов. В первую очередь это договоры купли-продажи.

Возможные дефекты стоимости, указанной в договоре купли-продажи, мы уже разобрали.

Кроме того, с течением времени формируется остаточная стоимость, то есть балансовая стоимость за вычетом амортизационных отчислений. Так балансодержатель учитывает износ имущества. Но износ и амортизация — совершенно разные понятия, которые не равны.

Величина амортизационных отчислений регулируется ПБУ 6/01 «Учет основных средств» и Налоговым кодексом РФ. Суммарный износ3 , то есть реальная потеря стоимости, формируется тремя составляющими: физическим, функциональным и экономическим износом.

При сроке постановки имущества на баланс предприятия более 3 (трех) лет инфляционная составляющая и возможность переоценки актива не позволяют ожидать соответствия балансовой и рыночной стоимости.

Грузовая таможенная декларация (ГТД4 )

Учитывая нежелание собственника товара платить повышенные сборы и задачу таможенной службы обеспечить уплату пошлин с реальной стоимости товаров, можно предположить, что декларируемая в ГТД стоимость близка к рыночной.

Если отбросить возможные случаи искажения стоимости по причине коррупционной составляющей и мошенничества, то ГТД как источник информации может применяться залоговой службой.

Однако, используя ГТД, следует учитывать, что таможенная стоимость может включать: вознаграждение посредникам, расходы на тару/упаковку/страхование, транспортные расходы, лице-зионные платежи5 .

Приведенные источники информации о рыночной стоимости имущества могут использоваться залоговой службой с учетом вышеупомянутых ограничений.

Наиболее корректным источником информации являются «внешние источники информации», то есть публичные оферты в средствах массовой информации.

Возможность онлайн-котировки и коррекции стоимости исходя из всего пула оферт позволяет утверждать: в этом случае формируемая стоимость будет рыночной. При этом следует учитывать условия формирования стоимости.

Условия поставки

При проведении оценки имущества на локальном рынке, необходимо понимание условий формирования цен, озвучиваемых участниками рынка. Это может быть цена на условиях самовывоза с территории завода-производителя вне границ РФ, или цена с учетом всех сборов и платежей на границе РФ, или цена имущества на площадке локального участника рынка с учетом доставки до конечного потребителя.

Права и обязанности сторон по договору купли-продажи в части условий поставки имущества на международном уровне зафиксированы в Инкотермс 2010 (Incoterms 20106 ). Это международные правила, признанные правительственными органами как толкование наиболее применимых в международной торговле тер-минов.

Знание основных терминов Инкотермс 2010 позволит залоговику разговаривать с участниками рынка на одном уровне.

Система цен

Зависимость стоимости от количества единиц имущества интерпретируется участниками рынка в системе оптовых и розничных цен. Идея цены имущества, которую озвучивает участник рынка, должна быть проанализирована на предмет того, оптовая это цена или розничная.

В случае обращения банком взыскания на залог затраты на продажу имущества отдельными экземплярами и единым лотом будут различны.

Поэтому залоговик должен учитывать зависимость стоимости единичного экземпляра от количества единиц имущества в номенклатурной позиции.

При интервьюировании источника информации также прорабатывается вопрос о наличии системы скидок. В случае выявления влияния принятой на рынке системы скидок на объект оценки, данная зависимость также должна быть учтена при расчете стоимости.

Составляющие стоимости

Цена, обозначаемая участниками рынка или указанная в договоре купли-продажи, может включать не только цену объекта предполагаемой сделки, но и цену дополнительных услуг, например послегарантийное обслуживание, страховку, обучение персонала, ремонт, дополнительные детали и т. д.

Поэтому в документе основания права собственности на предмет залога изучается не только стоимость, но и состав имущества и услуг, приведенный в спецификации к договору.

При обращении взыскания банк не сможет продать сервисную составляющую, следовательно, не будет учитывать ее в стоимости залога.

Комплектация машин, оборудования, судов различается даже в пределах одной серии. Собственник может самостоятельно модернизировать технику. Эти улучшения не фиксируются в технической документации, документах основания права и в договоре залога. Банк при оценке подобного залога будет исходить из базовой комплектации.

Залоговик vs.7 независимый оценщик

Переходя к технологии оценки залогового обеспечения, мы должны обсудить разницу в работе и задачах независимого оценщика и залоговика. Для развенчания стереотипов сразу обозначу, что подавляющее большинство залоговиков — бывшие независимые оценщики или как минимум люди с высшим образованием в области оценки.

Основная разница в конечном продукте.

Работа независимого оценщика заканчивается по факту определения стоимости и подготовки отчета об оценке, в то время как цикл работ с залогом оканчивается при погашении кредитного продукта.

Для залоговика важно, чтобы дельта в стоимости залога при первичной оценке и в случае его вынужденной продажи была минимальной, так подтверждается компетентность залоговика.

Срок подготовки залоговиком заключения об оценке залога составляет 2–4 рабочих дня. Это банковский конвейер, и нет разницы, готовит залоговик заключение об оценке нескольких единиц оборудования или газоперерабатывающего завода.

В своем заключении залоговик, кроме расчета стоимости, должен привести правовой анализ залога, определить сопутствующие риски и ликвидность обеспечения. Подобных заключений залоговик готовит 3–6 за неделю.

Модель работы банка с собственной залоговой службой экономически более выгодна, нежели передача оценки залога на аутсорсинг.

Независимые оценщики привлекаются банками для оценки массовых и типовых видов залога (ипотека), в случае потенциальных споров с залогодателем (оценка бизнеса, оценка проблемных активов) или в случаях, когда независимая оценка обязательна в силу закона8.

Источник: https://www.cfin.ru/finanalysis/banks/pledge.shtml

Залоговая стоимость недвижимого имущества при реализации

Оценочная и залоговая стоимость имущества. Почувствуйте разницу. Понятие залоговой стоимости. соотношение рыночной и залоговой стоимости

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

  • Для жителей Москвы и МО – +7 (499) 110-86-37
  • Санкт-Петербург и Лен. область – +7 (812) 426-14-07 Доб. 366

Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1. Макроэкономика Регулирование Стратегии Управление. Банкоматы, терминалы Переводы, pp платежи Пластиковые карты Платежные системы. О разном. Банки России банков Отозванные лицензии.

Считаем возможным рекомендовать их в качестве квалифицированных оценщиков для проведения работ по оценке имущественных активов. Хочется отметить инициативный подход и оперативность выполнения поставленных задач нашими партнерами.

Отправьте статью сегодня! Журнал выйдет 10 августа , печатный экземпляр отправим 14 августа. Дата публикации : Статья просмотрена: раз.

Пунктом 1 ст. Однако данное условие не заявлено в законе как существенное. Одновременно с этим, пунктом 1 ст. Таким образом, стороны залоговых правоотношений обязаны указать согласованную оценку заложенного имущества.

Определить такую оценку они могут как самостоятельно, так и обратившись к оценщику. Участники залоговых отношений определяют оценку самостоятельно, согласовав ее между собой, либо обращаются к оценщику и указывают в задании, какой вид стоимости следует определить.

Закон не определяет, на основании каких критериев должна производиться оценка.

Способ согласования стоимости предмета залога законом не предписан. На практике в договоре стороны могут указать стоимость заложенного имущества, не определив ее вид, могут указать несколько видов стоимости.

Как следует из обстоятельств дела, в договоре об ипотеке стороны указали три разных оценки предмета ипотеки: оценку по заключению независимого оценщика, залоговую оценку и оценку по документам органа технической инвентаризации.

При этом суд установил, что стоимость заложенного здания по документам органа технической инвентаризации указана сторонами в целях реализации п.

Исходя из указанных обстоятельств, суд пришел к выводу, что именно залоговая оценка является той оценкой заложенного здания, которую стороны по соглашению между собой дали этому предмету ипотеки.

В пунктах 1 и 2 ст. ФЗ от Изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога, если иное не предусмотрено законом или договором.

Более нигде в законе не указывается, какой вид стоимости недвижимости необходимо указать в договоре. Законодательного определения залоговой стоимости имущества нет. Однако такая позиция представляется не совсем верной.

В условиях действующих норм и при отсутствии понятия залоговой стоимости, безусловно, следует согласиться с тем, что поскольку нет залоговой стоимости в федеральных стандартах оценки, отсутствуют указания относительно способа определения залоговой стоимости, мы не можем считать ее самостоятельным видом стоимости.

В частности, право должно исходить из реальных потребностей общества. Практика залоговых отношений показывает, что стоимость предмета залога, особенно при реализации имущества с торгов не должна определяться на основании рыночной стоимости.

В своей деятельности банки активно оперирует этим спорным термином. Банковская практика руководствуется в большинстве случаев именно этими критериями в целях определения залоговой стоимости.

Экономическая потребность в определении и использовании термина залоговой стоимости имеется.

Банки, являющиеся залогодержателями, пользуются залоговой стоимостью, несмотря на то, что в настоящее время законом она не признана в качестве самостоятельного вида стоимости и может быть отнесена к обычаю.

Особых указаний для оценки имущества, передаваемого в залог, в настоящее время законом не предусмотрено.

В настоящее время, в тех случаях, когда имущество подлежит обязательной оценке в договоре в целях залога должна устанавливаться рыночная стоимость имущества.

Судебная практика свидетельствует о том, что оценка при обращении взыскания на предмет залога должна определяться исходя из рыночной стоимости имущества.

В случае отсутствия спора суд, безусловно, укажет цену, согласованную в договоре. Такое положение косвенно свидетельствует о том, что цена в договоре должна быть рыночной.

По сути, если в договоре указана не рыночная цена, а какая-либо иная, и не одна из сторон не возражает против продажи имущества по такой цене, то у суда не будет оснований самостоятельно устанавливать начальную продажную цену.

Незначительность нарушения предполагается, если на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев п.

Для залога движимого имущества подп. Таким образом, стоимость предмета залога находится во взаимосвязи с размером неисполненного должником обязательства.

Возможность обратить взыскание на предмет залога зависит от соотношения суммы задолженности со стоимостью заложенного имущества, а также просрочки исполнения. При этом, указанные нормы ст. Сохраняется неопределенность правовой природы стоимости, указанной в договоре о залоге. По-прежнему неясно, от какой именно стоимости исчисляются пять процентов задолженности.

Как будет определяться такая стоимость. Отсутствие определенности в нормах способствует возникновению споров: в суде возможен спор о том, допустимо ли в конкретной ситуации обратить взыскание на имущество.

Как показывает практика, такая стоимость может значительно различаться. На наш взгляд, нормы ст. Для этого есть определенные причины. В частности, исходить следует из общего смысла норм и воли законодателя.

По нашему убеждению, указанные нормы должны функционировать не только для суда, но и для сторон залоговых правоотношений еще до момента обращения в суд. Исходя из требований закона, стороны должны самостоятельно определить в какой момент и при каких обстоятельствах у них возникает право обратить взыскание на предмет залога в судебном порядке.

То есть, задача исследуемых норм в том, чтобы предотвратить преждевременное обращение в суд под страхом отказа в удовлетворении требований. Примечательно, что первоначальная редакция ст.

Поэтому такое соотношение определялось только судами и носило оценочный характер, в связи с чем в некоторых случаях суды весьма неожиданно отказывали в иске.

Москвы от Указанный документ утратил силу в году, в связи с принятием Закона г.

Залоговая стоимость указывалась в законе как отдельный вид стоимости, наряду с рыночной и ликвидационной. Как видно, нормативно-правовые акты отчасти признают залоговую стоимость как специфический вид стоимости.

Однако, залоговая стоимость в настоящее время не является самостоятельным видом стоимости. Полагаем, что указанный пробел, вызывающий споры и неопределенность при регулировании залоговых правоотношений должен быть устранен.

Для этого, на наш взгляд, залоговая стоимость должна стать реально действующим видом стоимости, должно быть определено ее место в системе норм о залоге, необходимо сформулировать понятие залоговой стоимости, определить способ ее определения и изменения.

Нами предлагается следующее понятие залоговой стоимости. В основе залоговой стоимости лежит рыночная стоимость.

Дифференцированное регулирование начальной продажной цены для судебного и внесудебного порядка обращения взыскания, существовавшее длительное время, отсутствие ссылки на вид стоимости, использование терминов, которые не определены законодательством приводят к снижению эффективности залоговых операций.

К сожалению, до настоящего времени шаги в данном направлении не предпринимаются. Изменения вносимые в ГК посвящены иным проблемам залоговых правоотношений. По всей видимости предстоит большая правотворческая работа в целях стабилизации залога как обеспечения исполнения обязательств.

Практика залоговых отношений показывает, что именно вопросу стоимости необходимо уделить должное внимание, выработать единую и логичную структуру правоотношений в области определения стоимости заложенного имущества в целях достижения максимальной эффективности залоговых операций. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от Закон РФ от Закон г.

Инструкция Центрального Банка РФ от 30 июня г. Федеральный закон от Шевелев Б. Существует ли залоговая стоимость? Все разделы. Экономика и Менеджмент. Педагогика и психология. Естественные и математические науки. Сельскохозяйственные науки. Все города. Подготовлен к печати сборник по итогам международной научно-практической конференции г.

Оплата онлайн. Подпишитесь на нашу рассылку. Проблемы и перспективы развития современной юриспруденци.. Южный Федеральный университет. Список литературы 1. Цитаты великих людей. Все права защищены Использование материала сайта разрешено только при наличии активной ссылки на источник. Разработка и продвижение: AdHeads.

Челябинск Подробнее

Объявление

Присутствует 0. Участников: 0, гостей: 0. Макроэкономика Регулирование Стратегии Управление. Банкоматы, терминалы Переводы, pp платежи Пластиковые карты Платежные системы. О разном. Банки России банков Отозванные лицензии.

Понятие залоговой стоимости. соотношение рыночной и залоговой стоимости

Методика определения справедливой рыночной и залоговой стоимости предмета залога Определение рыночной стоимости предмета залога. Для определения стоимости предмета залога в рыночных ценах рыночной цены предмета залога с учетом правильного определения его ликвидности, необходимо определить:.

Учетную балансовую стоимость предмета залога по балансовому учету залогодателя. Текущую рыночную стоимость предлагаемого в залог имущества, по которой возможна его реализация в максимально разумные короткие сроки. Для чего проводятся предварительные исследования следующими способами:.

Соответствие фактических характеристик предлагаемого в залог имущества показателям, содержащимся в представленных документах.

Банкам о сотрудничестве

Если компании потребовался кредит — обычная практика, когда предприятие развивается, а не топчется на меcте — Вам нужно заранее подумать о залоге. Все банки без исключения относятся к залогу, как к главной и предпочтительной составляющей обеспечения по кредиту. Важным элементом залогового механизма является оценка залога.

Ключевые требования, которые банки предъявляют к залогу: а его высокая ликвидность, которая дает возможность реализовать заложенное имущество за приемлемую для банка цену в максимально сжатые сроки; б легкая отчуждаемость заложенного имущества, что позволяет банку быстро изъять его в нужный момент без особых затрат на демонтаж и транспортировку; в принадлежность залогодателю на праве собственности если это не залог третьего лица ; г свобода от обременений ; д доступность для идентификации, чтобы можно было в любой момент проверить его наличие. Практика показывает, что банкам интересны, прежде всего, движимое и недвижимое имущество в качестве залогов. На него должен быть устойчивый спрос и относится оно должно к средней ценовой категории, чтобы не было проблем с реализацией. В качестве залогового обеспечения банки принимают:. Оценка стоимости имущества производится независимыми оценочными компаниями либо специалистами банка. Большинство предметов залога оценивается по рыночной стоимости, что означает самую высокую цену, за которую имущество может быть реализовано потенциальному покупателю.

Оценочная и залоговая стоимость имущества. Почувствуйте разницу

Пунктом 1 ст. Однако данное условие не заявлено в законе как существенное. Одновременно с этим, пунктом 1 ст. Таким образом, стороны залоговых правоотношений обязаны указать согласованную оценку заложенного имущества.

Определить такую оценку они могут как самостоятельно, так и обратившись к оценщику.

.

.

Значимость оценки величины залоговой стоимости при ипотечном кредитовании

.

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Как осуществляется продажа залогового имущества, и какие последствия могут “”грозить”” новому владел

Источник: https://remont-vsem-doma.ru/nasledstvennoe-pravo/zalogovaya-stoimost-nedvizhimogo-imushestva-pri-realizatsii.php

Понятие залоговой стоимости. соотношение рыночной и залоговой стоимости

Оценочная и залоговая стоимость имущества. Почувствуйте разницу. Понятие залоговой стоимости. соотношение рыночной и залоговой стоимости

Ростов-на-Дону

08 декабря 2014г.

    Пунктом 1 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации[1] (далее – ГК РФ)установлено, что стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Однако данное условие не заявлено в законе как существенное.

Одновременно с этим, пунктом 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.

1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[8] (далее – ФЗ «Об ипотеке») установлено, что «в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой».

   Таким образом, стороны залоговых правоотношений обязаны указать согласованную оценку заложенного имущества. Определить такую оценку они могут как самостоятельно, так и обратившись к оценщику.

   Участники залоговых отношений определяют оценку самостоятельно, согласовав ее между собой, либо обращаются к оценщику и указывают в задании, какой вид стоимости следует определить.

   Закон не определяет, на основании каких критериев должна производиться оценка. Способ согласования стоимости предмета залога законом не предписан.

На практике в договоре стороны могут указать стоимость заложенного имущества, не определив ее вид, могут указать несколько видов стоимости.

Участники залоговых сделок могут определить стоимость на основании отчета независимого оценщика, либо согласовать самостоятельно, без привлечения профессионала,  руководствуясь  среднерыночными ценами на  аналогичное имущество.

   В пункте 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005г.

№ 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» [7] указано, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться  незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.

   В разъяснение к указанной рекомендации ВАС РФ приведены обстоятельства одного из рассмотренных дел. Как следует из обстоятельств дела, в договоре об ипотеке стороны указали три разных оценки предмета ипотеки: оценку по заключению независимого оценщика, залоговую оценку и оценку по документам органа технической инвентаризации.

   При этом суд установил, что стоимость заложенного здания по документам органа технической инвентаризации указана сторонами в целях реализации п. 4 ст. 4 Закона РФ от 09.12.1991 № 2005-1«О государственной пошлине» [2], действовавшего в момент заключения договора об ипотеке.

Оценка, которую дал предмету ипотеки независимый оценщик, привлеченный сторонами, и которую стороны указали в договоре об ипотеке, в силу статьи 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [9] носила для них рекомендательный характер и не являлась обязательной.

    Исходя из указанных обстоятельств, суд пришел к выводу, что именно залоговая оценка является той оценкой заложенного здания, которую стороны по соглашению между собой дали этому предмету ипотеки.

    В пунктах 1 и 2 ст.340 ГК в ред. ФЗ от 21.12.2013г. №367-ФЗ [10] указано, что если иное не предусмотрено законом, то стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон.

Изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога, если иное не предусмотрено законом или договором.

    ФЗ «Об ипотеке» упоминает два вида стоимости недвижимости: залоговая стоимость (в пункте 2 статьи 67 указано, что «залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем») и рыночная стоимость (в пункте 3 статьи 9 указано: «В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества»). Более нигде в законе не указывается, какой вид стоимости недвижимости необходимо указать в договоре.

   В ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» [9] рыночная стоимость объекта оценки определяется как наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

    Законодательного определения залоговой стоимости имущества нет. В науке гражданского права в последнее время получила распространение позиция, согласно которой, встречающийся в нормативных актах термин «залоговая стоимость» следует рассматривать как синоним рыночной стоимости, которую также называют «действительной», «справедливой» и т.п.[11]

   Однако такая позиция представляется не совсем верной.

В условиях действующих норм и при отсутствии понятия залоговой стоимости, безусловно, следует согласиться с тем, что поскольку нет залоговой стоимости в федеральных стандартах оценки, отсутствуют указания относительно способа определения залоговой стоимости, мы не можем считать ее самостоятельным видом стоимости.

Вместе с тем, в отличие от общепринятых синонимов рыночной стоимости, понятие «залоговая стоимость» применяется именно для того, чтобы подчеркнуть особый характер стоимости имущества, находящегося в залоге, противопоставить ее рыночной стоимости.

Имеются  достаточные предпосылки для выделения залоговой стоимости как вида стоимости. В частности, право должно исходить из реальных потребностей общества. Практика залоговых отношений показывает, что стоимость предмета залога, особенно при реализации имущества с торгов не должна определяться на основании рыночной стоимости.

    В своей деятельности банки активно оперирует этим спорным термином. Понятие залоговой стоимости сформировалось из Инструкции Центрального Банка РФ от 30 июня 1997г.

№ 62а «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам» [5] ныне утратившей силу, где залоговая стоимость определяется как «максимальная сумма обязательств клиента, которую может обеспечить данное имущество, данная сумма определяется как рыночная стоимость залога за вычетом затрат на его реализацию и возможных скидок на скорость реализации». Банковская практика руководствуется в большинстве случаев именно этими критериями в целях определения залоговой стоимости.

    Экономическая потребность в определении и использовании термина залоговой стоимости имеется. Банки, являющиеся залогодержателями, пользуются залоговой стоимостью, несмотря на то, что в настоящее время законом она не признана в качестве самостоятельного вида стоимости и может быть отнесена к обычаю.

   Особых указаний для оценки имущества, передаваемого в залог, в настоящее время законом не предусмотрено. В настоящее время, в тех случаях, когда имущество подлежит обязательной оценке в договоре в целях залога должна устанавливаться рыночная стоимость имущества.

   Судебная практика свидетельствует о том, что оценка при обращении взыскания на предмет залога должна определяться исходя из рыночной стоимости имущества. Такой позиции придерживается Высший Арбитражный Суд РФ. В пункте 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998г.

№ 26«Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» [6] указано, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Несмотря на то, что указанные рекомендации информационного письма Президиума ВАС РФ были выработаны до принятия ФЗ «Об ипотеке», они действуют в настоящее время, по прошествии 16 лет.

    В случае отсутствия спора суд, безусловно, укажет цену, согласованную в договоре. Такое положение косвенно свидетельствует о том, что цена в договоре должна быть рыночной.

По сути, если в договоре указана не рыночная цена, а какая-либо иная, и не одна из сторон не возражает против продажи имущества по такой цене, то у суда не будет оснований самостоятельно устанавливать начальную продажную цену.

    П. 2 ст. 348 ГК [1] и п. 1 ст.54.1 ФЗ «Об ипотеке» [8] установлено, что обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

    Незначительность нарушения предполагается, если на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев (п. 1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» [8]). Для залога движимого имущества подп. 1 п.2 ст. 348 ГК РФ [1] предусмотрено, что нарушение обеспеченного залогом обязательства предполагается незначительным и размер требований залогодержателя явно несоразмерным стоимости заложенного имущества, если сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. В отличие от ФЗ «Об ипотеке»[8] ГКРФ [1] не предусматривает, что правило распространяется только на судебный порядок обращения взыскания.

   Таким образом, стоимость предмета залога находится во взаимосвязи с размером неисполненного должником обязательства. Возможность обратить взыскание на предмет залога зависит от соотношения суммы задолженности со стоимостью заложенного имущества, а также просрочки исполнения.

   При этом, указанные нормы ст. 348 ГК [1] и ст. 54.1. ФЗ «Об ипотеке» [8] не вносят ясности в анализируемый вопрос, поскольку являются недостаточно конкретными. Сохраняется неопределенность правовой природы стоимости, указанной в договоре о залоге. По-прежнему неясно, от какой именно стоимости исчисляются пять процентов задолженности. Как будет определяться такая стоимость.

    Отсутствие определенности в нормах способствует возникновению споров: в суде возможен спор о том, допустимо ли в конкретной ситуации обратить взыскание на имущество.

Стороны могут предлагать разные варианты исчисления пяти  процентов, трактуя нормы закона в свою пользу: пять процентов от стоимости указанной в договоре, либо пять процентов от рыночной стоимости на момент спора.

Как показывает практика, такая стоимость может значительно различаться.  

   На наш взгляд, нормы ст. 348 ГК [1] и ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» [8] следует толковать с применением стоимости, указанной в договоре о залоге. Для этого есть определенные причины. В частности, исходить следует из общего смысла норм и воли законодателя.

По нашему убеждению, указанные нормы должны функционировать не только для суда, но и для сторон залоговых правоотношений еще до момента обращения в суд. Исходя из требований закона, стороны должны самостоятельно определить в какой момент и при каких обстоятельствах у них возникает право обратить взыскание на предмет залога в судебном порядке.

То есть, задача исследуемых норм в том, чтобы предотвратить преждевременное обращение в суд под страхом отказа в удовлетворении требований.

   На основании  проведенного анализа считаем необходимым выделить самостоятельную функцию залоговой стоимости: залоговая стоимость в соотношении с суммой долга является критерием для определения возможности обращения взыскания на предмет залога.

   Примечательно, что первоначальная редакция ст. 348 ГК РФ не предполагала какое-либо соотношение стоимости заложенного имущества с суммой долга по основному обязательству. Поэтому такое соотношение определялось только судами и носило оценочный характер, в связи с чем в некоторых случаях суды весьма неожиданно отказывали в иске.

   Одна из целей использования понятия «залоговая стоимость» это определение максимального размера денежного обязательства должника перед кредитором, и означает предельную сумму, которая может быть обеспечена залогом определенного имущества.

Источник: http://izron.ru/articles/problemy-i-perspektivy-razvitiya-sovremennoy-yurisprudentsii-sbornik-nauchnykh-trudov-po-itogam-mezh/sektsiya-3-grazhdanskoe-pravo-predprinimatelskoe-pravo-semeynoe-pravo-mezhdunarodnoe-chastnoe-pravo-/ponyatie-zalogovoy-stoimosti-sootnoshenie-rynochnoy-i-zalogovoy-stoimosti/

Стоимость оценки залогового имущества

Оценочная и залоговая стоимость имущества. Почувствуйте разницу. Понятие залоговой стоимости. соотношение рыночной и залоговой стоимости

Сихимбаев М. Грязновой, М. Оценка стоимости недвижимости: учеб. На сегодняшний день в условиях повышения стабильности экономики государство делает акцент на совершенствование инструментов для решения актуальных проблем в экономике и обществе. Один из видов таких инструментов — кредитно-финансовая система государства, в том числе система кредитования физических и юридических лиц.

  • Сервисы для соискателей
  • Оценка имущества для залога
  • Независимая оценка залога для банка – обязательная процедура для получения кредита
  • Оценка залогового имущества
  • Оценочная и залоговая стоимость имущества. Почувствуйте разницу
  • Оценка залогов для банков
  • Оценка залога, оценка стоимости залогового имущества

на тему: оценка недвижимости

Оценка выполняется экспертами, имеющими опытом работы не менее 5 лет и безупречную деловую репутацию. С Вами общаются только самые вежливые сотрудники.

Залог — это материальные ценности, имеющие существенную стоимость, и недвижимость, которые передаются в банк. Оценка залогового обеспечения должна проводиться независимым оценщиком , который определит реальную стоимость залога.

Оценка для целей залога Кредитные компании, прежде всего, определяют сроки экспозиции актива и его ликвидность. Если впоследствии планируется имущественные права переоформлять, необходимо заранее определиться со схемой их передачи.

Сервисы для соискателей

Залог — это материальные ценности, имеющие существенную стоимость, и недвижимость, которые передаются в банк. Оценка залогового обеспечения должна проводиться независимым оценщиком , который определит реальную стоимость залога.

Оценка для целей залога Кредитные компании, прежде всего, определяют сроки экспозиции актива и его ликвидность.

Если впоследствии планируется имущественные права переоформлять, необходимо заранее определиться со схемой их передачи.

При этом они крайне неохотно берут в залог то имущество, которое перерегистрировать проблематично или на него нет возможности оформить обременения или право собственности.

К такому имуществу можно отнести аудио и видеоаппаратуру, бытовую технику и пр. Наша оценочная компания имеет немалый опыт в проведении подобного вида работ.

Стоимость оценки залога определяется видом объекта, и узнать её можно, связавшись с нашими специалистами по телефону, или непосредственно в офисе компании. Ориентировочная стоимость услуг по оценке залогового обеспечения также доступна и на данном сайте.

При заключении договора на оценку вам будет дана информация о документах, необходимых для её грамотного проведения.

Особенности оценки для целей залога Основной особенностью оценки залога для банка является то, что здесь важна её абсолютная точность. При проведении оценки залога специалист оценочной компании берет на себя практически все риски, связанные с ней.

Суть в том, что нередко банками применяется схема, при которой оценщик обязан выкупить залоговое имущество, если банку не удалось продать его на протяжении одного месяца.

Подобная схема заложена в договор о сотрудничестве между банком и независимым оценщиком для целей залога.

Оценку для целей залога для конкретного банка проводят центры оценки, которые аккредитованы в нем, поэтому, заранее узнайте, какая компания получила аккредитацию на право проведения оценки залога.

При этом будьте уверены, что совсем не каждой оценочной компании банка доверит выполнение этих серьезных операций для кредитной организации, так как величины выдаваемых кредитов больше страховки в разы.

Кроме того, скажем, что банк традиционно требует при оценке залога рассчитывать стоимость ликвидационную имущества, вносимого за кредит в условиях уменьшенного экспозиционного срока.

Оценка имущества для залога

Для привлечения инвестиционных средств на развитие бизнеса или приобретения определенного имущества в кредитную организацию, в частности в банк, как правило, необходимо предоставить некое материальное обеспечение — залог, который станет гарантией возврата полученных средств и недополученной прибыли. В качестве залога может быть принято различное имущество, стоимость которого покрывает размеры требуемых инвестиций и проценты за пользование кредитом. Важность квалифицированной оценки залогов Залог — это эффективная демонстрация состоятельности намерений заемщика и гарантия его благонадежности.

Независимая оценка залога для банка – обязательная процедура для получения кредита

Оценка стоимости при осуществлении залоговых операций Размещено на сайте Так как имущество, передаваемое в залог, часто является уникальным, определение его стоимости, как рыночной, так и залоговой, было и будет достаточно дискуссионным. Свою точку зрения высказывает автор статьи.

То есть там, где имеет место кредит, непременно присутствует и кредитный риск, или иными словами, риск того, что условия кредитного договора возврат кредита, сроки возврата и т. В связи с этим вопрос минимизации кредитных рис-ков заслуживает особого внимания, так как ответ на него во многом определяет успешность функционирования коммерческого банка.

На сегодняшний день одним из наиболее распространенных средств обеспечения кредитных обязательств является залог.

Под ним в соответствии со статьями и Гражданского кодекса РФ понимается способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение преимущественно перед другими кредиторами за счет заложенного имущества лица, которому принадлежит это имущество залогодателя , за изъятиями, установленными законом.

Залог может возникать в силу закона или в силу договора о залоге. Так, согласно Гражданскому кодексу РФ предметом залога могут быть вещи, а также ценные бумаги и имущественные права, за исключением иму- щества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Оценка залогового имущества

Оценка залогового имущества Оценка залога имущества Залогом является имущество, гарантирующее должником выполнения своих обязательств, перед кредитором.

Залог оформляется каждой компанией, которая желает получить дополнительные средства для развития производства, например для инвестиционного кредитования, для получения кредита с целью пополнения оборотных средств овердрафта , для открытия кредитной линии или для других вариантов получения дополнительных средств.

В любых случаях, для получения кредита, банк потребует оформления залога имущества предприятия, в качестве обеспечения кредита. Аналогичные правила действуют для обеспечения розничного кредитования населения, где основным залоговым имуществом выступает предмет покупки.

Кроме самого получателя кредита, залогодателем может выступать третье лицо, которое официально согласилось предоставить свое имущество, в качестве обеспечения залога. Залогодержателем, в любых ситуациях, остается банк, который оформляет официальный договор кредитования.

Оценка залогов для банков

Тем не менее, кредитная политика банков такова, что количество граждан, активно ее использующих, постоянно растет. Ссудами пользуются как юридические, так и физические лица. Банки предоставляют заемы: для развития бизнеса, для приобретения движимого и недвижимого имущества, для дорогостоящего лечения и т.

Оценка залога, оценка стоимости залогового имущества

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке”.

Таким образом, складывается ситуация, когда залогодатель не отказывается от исполнения требования залогодержателя по той цене оценке , которая установлена соглашением сторон и, как правило, превышает объем обязательств, не исполненных должником , отказывается добровольно изменять ее в меньшую сторону и, помимо этого, представляет отчет об оценке, подтверждающий соответствие рыночной стоимости залога на момент обращения взыскания на него согласованной сторонами в договоре о залоге оценке залога.

Основные моменты в отношении стоимости залогового предмета регламентируются ст. Рассмотрим далее понятие стоимости залогового предмета, критерии и нюансы оценки стоимости залогового имущества, возможно ли изменить рыночную стоимость предмета уже после заключения соответствующего договора, и другие вопросы.

Понятие стоимости предмета залога Процедура, в результате которой оценивается стоимость предмета залога, необходима, прежде всего, для реализации следующих целей: проведения справедливого и разумного соотношения между объемом обязательств по основному договору и размером соответствующего обеспечения, которым выступает залоговый предмет; снизить к минимуму возможные разногласия, могущие возникнуть между кредитором и должником, при осуществлении процесса взыскания на залоговый предмет; корректно проведенная процедура оценки стоимости позволит залогодержателю получить максимальное удовлетворение из стоимости залогового имущества в случае, если дебитор не выполнил соответствующие обязательства по основному договору. При этом иная норма о порядке реализации процедуры оценки стоимости может быть предусмотрена законом. Критерии и порядок определения стоимости предмета залога Гражданское законодательство не содержит каких-либо точных формулировок касательно порядка и критериев, по которым возможно достоверное определение стоимости предмета залога. Следует отметить, что вещи могут обладать несколькими оценками стоимости, к примеру: балансовая; рыночная; цена, которая указывается в резолюции совета директоров или общего собрания АО, о заключении договора залога, служащего акцессорным по отношению к крупной сделке или сделке с высокой степенью заинтересованности для данного АО. Наряду с данной нерегулируемой законодательно проблемой, возникает вопрос — какое определение оценки цены имущества следует выбрать сторонам процесса? Оценка залогового предмета — это та, которая выбрана при достижении взаимного согласия участников процесса.

Все наши сотрудники, имеют огромный опыт в оценке различных объектов и отработанные методы, сильно сокращающие трудозатраты на оценку. Мы не тратим Ваши деньги на свою имиджевую атрибутику. Лучший имидж для нас — довольные клиенты. Оценка залога для банка в настоящее время является одной из наиболее востребованных услуг в нашей независимой оценочной компании.

Объясняется это интенсивным развитием кредитной практики среди финансовых организаций.

Банки активно предлагают всевозможные формы кредитования, большинство из которых предполагает предоставление заемщиком залогового имущества в виде объектов недвижимости, транспортных средств, промышленного оборудования, драгоценностей, ценных бумаг и прочих видов имущества, продажа которого смогла бы покрыть не только сумму самого кредита, но еще и проценты за пользование им.

Таким образом кредиторы себя защищают от рисков в случае невыполнения клиентом кредитных обязательств. Согласно требований Федеральных стандартов оценочной деятельности, банковский кредит под залог любого имущества может быть оформлен после обязательного проведения независимым экспертом оценки стоимости этого самого залога.

Почувствуйте разницу Оценочная и залоговая стоимость имущества. Почувствуйте разницу Если компании потребовался кредит — обычная практика, когда предприятие развивается, а не топчется на меcте — Вам нужно заранее подумать о залоге. Все банки без исключения относятся к залогу, как к главной и предпочтительной составляющей обеспечения по кредиту.

Важным элементом залогового механизма является оценка залога.

Ключевые требования, которые банки предъявляют к залогу: а его высокая ликвидность, которая дает возможность реализовать заложенное имущество за приемлемую для банка цену в максимально сжатые сроки; б легкая отчуждаемость заложенного имущества, что позволяет банку быстро изъять его в нужный момент без особых затрат на демонтаж и транспортировку; в принадлежность залогодателю на праве собственности если это не залог третьего лица ; г свобода от обременений ; д доступность для идентификации, чтобы можно было в любой момент проверить его наличие. Практика показывает, что банкам интересны, прежде всего, движимое и недвижимое имущество в качестве залогов.

: Оценка недвижимости в Украине – Квартиры ,помещения, имущество ,земля – Пошаговые действия

Источник: https://creativ-haking.ru/otsenka-imushestva/stoimost-otsenki-zalogovogo-imushestva.php

Юр-защитник
Добавить комментарий