Пункта 2 статьи 615 гк рф

Содержание
  1. Согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду, закрепленное сторонами в качестве условия договора
  2. Арендодатель не может в одностороннем порядке отозвать прописанное в договоре аренды согласие на сдачу имущества в субаренду
  3. Судебная практика Субаренда без согласия арендодателя: подходы белорусской и российской судебной практики Автор Бакиновская О., Амельченя Ю
  4. Правовые последствия заключения арендатором договора субаренды без согласия арендодателя
  5. Бухгалтерские и аудиторские термины — Audit-it.ru
  6. Вопрос: На основании п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, если иное не установлено ГК РФ, законом или иными правовыми актами. Муниципальное образование предоставило коммерческой организации в аренду нежилое помещение. Помещение передано арендатору по акту приема-передачи для использования в качестве служебного. Договор аренды зарегистрирован… (журнал

Согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду, закрепленное сторонами в качестве условия договора

Пункта 2 статьи 615 гк рф

Как следует из Определения № 303-ЭС17-13540, общество (арендодатель) и фирма (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения, условиями которого предусмотрено право арендатора сдавать арендованное помещение в субаренду.

Впоследствии общество направило фирме уведомление, в котором, сославшись на ст. 157.1 ГК РФ, сообщило об отзыве согласия на субаренду.

Указывая на то, что после получения уведомления об отзыве согласия на субаренду фирма продолжает сдавать помещение третьему лицу, общество направило предложение фирме о расторжении договора.

Отказ фирмы расторгнуть договор послужил основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском к фирме о расторжении договора ввиду существенного нарушения последней условий договора аренды.

Позиции судов

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением арбитражного суда округа решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, иск удовлетворен.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила постановление арбитражного суда округа и оставила в силе решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 619 и п. 3 ст. 615 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Данная норма не содержит ни запрет на установление соглашением сторон иного правила, ни требований к способу выдачи согласия, порядку и форме дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок, указанных в этом пункте, в том числе сделок субаренды (кроме случаев, когда необходимость согласия на совершение сделки и форма выражения такого согласия установлены законом, например, при сдаче в аренду государственного или муниципального имущества).

В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

По воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (п. 18 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г.

№ 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”).

Арендодатель, заключая договор аренды и передавая имущество в пользование именно с условием, дающим право арендатору сдавать это имущество в субаренду, выражает волю собственника, обусловленную ст. 209 и 615 ГК РФ.

Согласованное сторонами договора условие о праве арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду не противоречит требованиям ст. 615 ГК РФ, не является предварительным согласием на совершение сделки по смыслу п. 3 ст. 157.

1 ГК РФ, которое вправе отозвать давшее его лицо.

Из разъяснений, приведенных в п. 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г.

№ 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” о том, что третье лицо, давшее предварительное согласие на совершение сделки, вправе отозвать его, уведомив стороны сделки до момента ее совершения и возместив им убытки, вызванные таким отзывом, не следует возможность отзыва согласия, выраженного арендодателем в виде условия договора аренды. Такое условие договора аренды может быть изменено только по правилам, предусмотренным гражданским законодательством.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом.

Ввиду того, что спорным договором аренды сторонам не предоставлено право на изменение условий договора в одностороннем порядке, общество было не вправе путем направления уведомления фирме изменить договор, которым стороны согласовали существенное условие, позволяющее арендатору сдавать в период аренды помещения в субаренду.

Вывод

Если иное не предусмотрено договором аренды, согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду, закрепленное сторонами в качестве условия договора при его заключении, не может быть отозвано арендодателем в одностороннем порядке без внесения изменений в договор по правилам гражданского законодательства.

Источник: http://лоер.рф/пост/659/

Источник: https://zen.yandex.ru/media/law/soglasie-arendodatelia-na-sdachu-imuscestva-v-subarendu-zakreplennoe-storonami-v-kachestve-usloviia-dogovora-5bec871933501200a98853d4

Арендодатель не может в одностороннем порядке отозвать прописанное в договоре аренды согласие на сдачу имущества в субаренду

Пункта 2 статьи 615 гк рф

Согласованное сторонами договора аренды условие о праве арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду не является предварительным согласием на совершение сделки по смыслу п. 3 ст. 157.1 ГК РФ, которое вправе отозвать давшее его лицо.

Суть дела

Истец и ответчик заключили договор аренды нежилых помещений. Основным видом деятельности ответчика является сдача имущества внаем.

Переданные истцом помещения он рассчитывал сдавать третьим лицам, в связи с чем стороны прописали в договоре право арендатора сдавать арендованные помещения в субаренду.

И с момента заключения договора аренды ответчик использовал помещения исключительно для сдачи в субаренду.

Через несколько месяцев после заключения договора стороны заключили дополнительное соглашение, в котором определили, что помещения в здании находятся в неудовлетворительном состоянии и требуют ремонта. На арендатора была возложена обязанность выполнить такой ремонт за свой счет. За это арендодатель согласился снизить арендную плату на 50%.

Через несколько лет арендодатель направил арендатору уведомление, в котором, сославшись на ст. 157.1 ГК РФ, сообщил об отзыве согласия на сдачу арендованного помещения в субаренду. Спустя некоторое время он предложил арендатору расторгнуть договор аренды.

При этом арендодатель указал, что арендатор, во-первых, не предоставил информацию о проведенных ремонтных работах в помещениях. Во-вторых, после отзыва согласия на сдачу помещений в субаренду продолжал передавать помещения в пользование третьим лицам по договорам субаренды.

Арендатор направил арендодателю письменный ответ. Он утверждал, что арендованные помещения им отремонтированы, претензий по ремонту от арендодателя не поступало. Сдача помещений осуществляется в соответствии с первоначальным договором, на изменение которого он своего согласия не давал.

Тогда арендодатель обратился в суд с иском о расторжении договора аренды.

Позиция судов

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении требований арендодателя. Они пришли к выводу об отсутствии предусмотренных ст. 450 и 619 ГК РФ оснований для расторжения договора аренды исходя из следующего.

Арендатор представил надлежащие доказательства выполнения им обязательств по ремонту арендуемых помещений. Ввиду того что арендатор исполнил условия соглашения и произвел ремонт помещений, арендодатель снизил на 50% арендную плату, установленную договором.

Уведомление арендодателя об отзыве своего согласия на сдачу имущества в субаренду представляет собой заявление о существенном изменении догово­ра аренды, в результате которого арендатор лишается того, на что он рассчитывал при его заключении. Такое существенное изменение условий договора в силу п. 1 ст.

450 ГК РФ возможно только по соглашению сторон либо по решению суда. Поскольку ответчик не допустил существенных нарушений условий договора аренды, повлекших для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст.

450 ГК РФ), оснований для расторжения договора аренды по требованию арендодателя, по мнению судов, не имелось.

Окружной суд согласился с аргументами нижестоящих инстанций в части, касающейся исполнения ответчиком обязательств по ремонту помещения.

Вместе с тем он признал неверным вывод о том, что ответчик, продолжив сдавать помещения в субаренду после того, как арендодатель отозвал свое согласие, не допустил существенных нарушений.

По его мнению, суды неправильно посчитали, что отзыв согласия арендодателя на передачу арендатором помещений в субаренду возможен только путем изменения договора аренды по соглашению сторон или в судебном порядке.

В соответствии с п. 2 ст. 154 ГК РФ согласие собственника на совершение арендатором сделок по распоряжению арендуемым имуществом представляет собой одностороннюю сделку, которая не зависит от воли другого лица — арендатора. Следовательно, истец был вправе в одностороннем порядке отозвать это согласие.

В договоре аренды содержалось лишь предварительное согласие на передачу имущества в субаренду. При этом согласно разъяснениям, приведенным в п. 57 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.

2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», третье лицо, давшее предварительное согласие на совершение сделки, вправе отозвать его.

Выражение согласия на совершение сделок с арендованным имуществом является, по мнению кассации, реализацией правомочий арендодателя, а отзыв этого согласия связан с волеизъявлением самого собственника, которое не может быть ограничено интересами арендатора.

Позиция ВС РФ

ВС РФ отменил постановление суда округа, оставив в силе решения первой и апелляционной инстанций.

Согласно п. 1 ст. 619 и п. 3 ст. 615 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Пунктом 2 ст.

615 ГК РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. Данная норма не содержит запрета на установление соглашением сторон иного правила.

Равно как не содержит и требований к способу выдачи согласия, порядку и форме дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок, указанных в этом пункте, в том числе сделок субаренды.

По воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Арендодатель, заключая договор аренды и передавая имущество в пользование именно с условием, дающим право арендатору сдавать это имущество в субаренду, выражает волю собственника, обусловленную ст. 209 и 615 ГК РФ.

Согласованное сторонами договора условие о праве арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду в таком случае не является предварительным согласием на совершение сделки по смыслу п. 3 ст. 157.1 ГК РФ, которое вправе отозвать давшее его лицо.

Такое условие договора аренды может быть изменено только по правилам, предусмотренным гражданским законодательством. В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. Согласно п. 1 ст.

310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства не допускается, за исключением случаев, преду­смотренных Кодексом. Таким образом, арендодатель был не вправе путем направления уведомления арендатору изменить условия договора, позволяющие арендатору сдавать помещения в субаренду.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/366361/

Судебная практика Субаренда без согласия арендодателя: подходы белорусской и российской судебной практики Автор Бакиновская О., Амельченя Ю

Пункта 2 статьи 615 гк рф
sh: 1: –format=html: not found

СУБАРЕНДА БЕЗ СОГЛАСИЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ: ПОДХОДЫ БЕЛОРУССКОЙ И РОССИЙСКОЙ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

Общие нормы о недействительности сделок

Недействительность сделок и договоров – это одна из тех проблем, разрешение которой может быть одновременно положительным и отрицательным, поскольку зависит от конкретных обстоятельств возникшего спора (при его наличии), от условий сделки или договора и иных объективных и, возможно, субъективных факторов.

Принято, что сделка является недействительной по основаниям, установленным Гражданским кодексом РБ (далее – ГК РБ) либо иными законодательными актами, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п.1 ст.

167 ГК РБ).

Подобная формулировка нормы тем не менее уязвима для критики, поскольку «ничтожные сделки, так же как и оспоримые, нуждаются в объявлении их недействительными компетентным органом (судом, арбитражем), поскольку только «суд или арбитраж могут констатировать наличие условий и предпосылок, согласно закону приводящих в обязательном порядке к недействительности сделки» (примечание 1), и, помимо прочего, «решение суда о недействительности сделки служит основанием и для всех последствий, которые закон с этим связывает» (примечание 2).

Из приведенной нормы п.1 ст.167 ГК РБ следует, что в большей степени субъективной будет оспоримая сделка, поскольку заинтересованные лица должны доказать ее недействительность. Однако, как показывает практика, и ничтожная сделка может подвержена субъективизму.

Это связано с различным толкованием ст.169 ГК РБ, в соответствии с которой сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Так, субъективной оценке, полагаем, будет подвергаться вопрос о том, что понимать под «требованиями законодательства» для целей ничтожности сделки: или это только императивные нормы, или это любые нормы, установленные законодательством (об условиях сделки, договора, о правах и обязанностях сторон), нарушение которых может повлечь ничтожность сделки.

Предлагаем на основе положений о договоре аренды и субаренды рассмотреть механизмы применения норм о недействительности сделок, смоделировав ситуацию заключения договора субаренды без согласия арендодателя. При этом анализ будет выстроен в сравнительно-правовом аспекте белорусского и российского законодательства и судебной (арбитражной) практики.

Общие положения о договоре аренды

По общему правилу арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, – в соответствии с назначением имущества (п.1 ст.586 ГК РБ).

Согласно п.2 ст.

586 ГК РБ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством. Указанные полномочия реализуемы на условиях: договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды, и к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено ГК РБ и иными актами законодательства.

В п.3 ст.586 ГК РБ закреплены общие последствия: если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Представляется, содержание норм ст.586 достаточно для того, чтобы разрешать практические проблемы, однако их решения далеко не бесспорны.

Примериз судебной практикиМежду обществом с ограниченной ответственностью (ООО) (арендатор) и банком (арендодатель) заключены договоры аренды имущества (движимого (в целях размещения пункта общественного питания и обеспечения его работы) и недвижимого имущества). Договорами установлено, что сдача арендованного имущества в субаренду разрешается только на основании письменного согласия арендодателя.Позднее между рестораном (субарендатор) и ООО заключен договор на управление бизнесом, в соответствии с которым ресторан по поручению ООО обязался организовать и обеспечить функционирование пункта общественного питания.Впоследствии возник спор, в результате которого решением хозяйственного суда установлен факт ничтожности договора на управление бизнесом как притворной сделки, поскольку суд выяснил, что действительная воля сторон была направлена на установление отношений по договору субаренды имущества. В отсутствие согласия банка на сдачу имущества в субаренду суд первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о недействительности (ничтожности) договора субаренды. Данную позицию поддержала кассационная инстанция (постановление апелляционной инстанции хозяйственного суда г.Минска от 23.02.2011).

Источник: http://bii.by/tx.dll?d=231128&pr=1

Правовые последствия заключения арендатором договора субаренды без согласия арендодателя

Пункта 2 статьи 615 гк рф

Согласно положениям ст. 608 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В  соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ сдавать арендованное имущество в субаренду арендатор вправе только с согласия арендодателя.

Законодатель прямо не устанавливает форму, в которой должно быть получено такое согласие, однако предполагается, что оно должно быть в письменной форме, где воля арендодателя должна быть четко выражена (согласие может быть оформлено в дополнительном соглашении, в письме, в протоколе и др.).

При этом следует иметь в виду, что такое согласие не требуется в следующих случаях:

– если в сам договор аренды включено условие, которым арендатору  предоставлено право осуществления субаренды. Согласно разъяснениям в п.

18 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (далее – ВАС РФ) от 11 января 2002 г. N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, п. 2 ст.

615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте.

Следовательно, согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

– если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя (п. 15 Информационного письма ВАС РФ N 66).

Каковы же последствия сдачи арендованного имущества в субаренду без согласия арендодателя, когда такое согласие необходимо?

1.

Во-первых, если арендатор заключил договор субаренды без согласия арендодателя, то арендодатель имеет право требовать расторжения договора аренды и возмещения ему убытков в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды (п. 3   ст.

615 ГК РФ) (См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 августа 2006 г.

N Ф08-2810/06 “При передаче помещения в субаренду без согласия арендодателя, арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды в соответствии со статьями 615 и 619 Гражданского кодекса РФ”).

2.

В сложившейся судебно-арбитражной практике,  нередки решения, в которых договоры субаренды, заключенные без согласия арендатора (в нарушение требований п. 2 ст. 615 ГК РФ признаются недействительными (ничтожными), как сделки не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК РФ) (См.

, например: Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20 марта 2008 г. N 08АП-3541/2007; Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 июня 2009 г. N 14АП-2249/2009;  Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2009 г.

N 09АП-11780/2009; Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2012 г. N 15АП-12348/12 и др.).

Однако следует иметь в виду, что во всех вышеперечисленных случаях, признавая договора субаренды, заключенные в отсутствие согласия арендодателя,  недействительными суды исходили из их ничтожности.

Между тем,  Федеральным законом от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ в подразделы 4 и 5 Раздела I  части первой и статью 1153 части третьей ГК РФ были внесены изменения.

В отличие от прежней редакции ст. 168 ГК РФ, согласно которой «сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов» признавалась ничтожной, «если закон прямо не устанавал ее оспоримость», в действующей редакции настоящей статьи такая сделка считается «оспоримой».

В ГК РФ были добавлены статьи, посвященные таким вопросам, как согласие на совершение сделки (которые, на наш взгляд, также могут быть применимы к данной ситуации).

В частности, положениями ст. 173.1 ГК РФ предусмотрено, что:

1.

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

2.

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

3. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.

Возможно, после вышеуказанных изменений в ГК, судебная практика пойдет по другому пути.

Однако, возникает вопрос: будут ли являться денежные средства, уплаченные по недействительному договору субаренды неосновательным обогащением первоначального арендатора?

Как разъяснил ВАС РФ, денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному (или незаключенному) договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.

Можно привести конкретный пример, разрешения арбитражным судом иска, связанного с применением норм о неосновательном обогащении, при  возврате внесенных платежей по договору субаренды, признанному незаключенным.

Так, истец (субарендатор) обратился в Арбитражный суд к ответчику (арендатору) с иском о взыскании неосновательного обогащения, указывая на то, что договоры субаренды N 35 и N 1 являются ничтожными сделками в силу отсутствия согласия арендодателя на передачу недвижимого имущества в субаренду, в связи с чем основания для взимания платы по указанным договорам субаренды отсутствуют.

Однако, признавая данные договора субаренды незаключенными, суд, вместе с тем, пришел к правильному выводу о возникшей обязанности ответчика по возврату истцу полученной от него суммы арендных платежей, в то время как истец, неосновательно пользовавшийся помещением, законным арендатором которого являлся ответчик, обязан возместить ему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Установив, что согласованная и установленная сторонами ставка аренды не превысила обычных ставок аренды аналогичных объектов в данной местности, а также учитывая, что плата за субаренду уплачивалась и принималась по взаимному согласию сторон, суд апелляционной инстанции обоснованно указал на отсутствие неосновательного обогащения у сторон по отношении друг к другу.

При таких обстоятельствах суд отказал в удовлетворении исковых требований (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 июля 2011 г. N Ф09-4326/11 по делу N А07-18263/2010).

Что касается вопроса применения норм о неосновательном обогащении при возмещении стоимости неотделимых улучшений, произведенных субарендатором (по недействителному договору субаренды), то поскольку договор является недействительным, произведенные истцом улучшения, являются неосновательным обогащением собственника этих помещений и подлежат взысканию с него на основании ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, предъявляя вышеуказанные требования, субарендатор должен, во-первых, представить в суд доказательства непосредственной связи расходов на приобретение оборудования и материалов с произведенными неотделимыми улучшениями (ремонтными работами в указанном помещении и др.), а также доказательства, подтверждающие, что результат совершенных истцом работ является очевидно выгодным для ответчика (См.: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 3 марта 2008 г. N Ф09-958/08-С6).

Адвокат Савостьянова ОЛЬГА

Если у Вас возникли вопросы по данной проблеме, звоните по телефону:

8 (962) 998-00-18

Консультации платные. 

Источник: http://savostianova.ru/servicesfororganisation86/

Бухгалтерские и аудиторские термины — Audit-it.ru

Пункта 2 статьи 615 гк рф

Субаренда – это временная переуступка прав арендатором на арендуемое им имущество или на его часть.

Гражданско-правовые отношения

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Арендатор (субарендатор) обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Цель субаренды

Это хороший способ для арендатора снизить свои затраты на аренду, если какая-то часть арендованного имущества им не используется.

Особенность субарендных договорных отношений 

По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и арендодателем.

Субаренда не освобождает арендатора от тех обязательств, которые он несет перед арендодателем в соответствии с договором аренды.

Эта норма установлена законодательно в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и не может быть изменена или отменена договорами аренды или субаренды.

По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет их сам.

Согласие арендодателя на заключение договора субаренды

Отметим, что арендодатель является обязательным участником этой гражданско-правовой сделки.

При этом без согласия арендодателя на заключение договора субаренды, арендная сделка по закону может быть признана недействительной.

Оформлено это согласие может быть как дополнительное соглашение к договору аренды, в виде заверенного письма или протокола совместного заседания.

Его можно также оговорить заранее в первичном договоре аренды как право арендатора на временную передачу имущества в субаренду.

Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя

Рассмотрим следующую ситуацию.

Организация арендовала имущество и сдала его в субаренду. При этом по условиям договора она не имела права это делать, так как в договоре был прямой запрет арендодателя на сдачу имущества в субаренду.

Выясним юридические и налоговые последствия несогласованной субаренды для всех участников сделки.

Гражданско-правовые последствия

Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором.

Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может в определенный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество или выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора.

Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателю (Статьи 301, 303 ГК РФ).

В этом случае арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращает (Пункт 4 ст. 453 ГК РФ).

Кроме этого арендодатель может:

  • потребовать от арендатора уплаты штрафа, если он был предусмотрен договором (Пункт 1 ст. 330 ГК РФ);
  • потребовать от арендатора возмещения убытков, например ущерба, причиненного имуществу арендодателя (Пункт 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ).

Если же арендодателю будет достаточно только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендатору (Пункт 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).

В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имущество (Пункт 2 ст. 167 ГК РФ). При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществом (Постановление ФАС МО от 08.07.2014 N Ф05-6553/2014).

Налоговые последствия

Налоговые органы могут отказать субарендатору в признании субарендных платежей в составе налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательно.

В налоговом учете арендатора затраты по претензиям арендодателя отражают следующим образом.

Если договор аренды будет расторгнут и арендатору придется выплатить арендодателю штраф и возместить ущерб, то суммы штрафа по договору и возмещения реального ущерба можно будет включить во внереализационные расходы (Подпункт 13 п. 1 ст. 265 НК РФ).

При этом размер реального ущерба должен быть подтвержден документально. Арендодателю все полученные в результате расторжения договора аренды средства (компенсации, упущенную выгоду, штрафы и т.п.) нужно включить во внереализационные доходы (Пункт 3 ст. 250 НК РФ).

А вот НДС с этих сумм начислять не надо, так как они не связаны с оплатой услуг по аренде (Подпункт 2 п. 1 ст. 162 НК РФ).

Права и обязанности субарендатора

Субарендатор получает права и обязанности, оговоренные в первоначальном основном договоре аренды.

Срок договора субаренды

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий действие первичного договора аренды. В том случае, когда срок действия договора аренды не определен, договор на субаренду также может быть заключен на том же условии.

Отметим, что договор субаренды, срок действия которого превышает 1 год, должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в территориальном органе Росреестра.

Субаренда: подробности для бухгалтера

  • О применении ставки налога на прибыль 0% сельхозпроизводителем в отношении сумм возмещения убытков … газодобывающими предприятиями заключены договоры аренды (субаренды) земельных участков, принадлежащих обществу.
    Данные … период срока действия договоров аренды (субаренды) земельных участков.
    К сведению: в … этап рекультивации), передаваемых в аренду (субаренду) ООО в 2015 году, осуществлялся … свою очередь, сдача в аренду (субаренду, временное пользование) части земельных участков … частей земельных участков в аренду, субаренду, в пользование происходило не в …
  • Судебные победы арендаторов … передать с согласия арендодателя в субаренду арендованное имущество. Однако способ … и сдавать арендованные помещения в субаренду. Но впоследствии арендодатель направил … , продолжал сдавать помещения в субаренду, а арендодатель обратился в … одностороннем порядке отозвать согласие на субаренду.
    Но Судебная коллегия Верховного … арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду не противоречит требованиям ст. … позволяющем арендатору сдавать помещения в субаренду.
    Причем арендодатель на этом не …
  • Как выстроить процесс аудита объектов недвижимости … арендодателя, (в т.ч. под субаренду), условий пересмотра арендной ставки, наличие … , наличие возможности сдачи площадей в субаренду,
    Также не стоит забывать о … на сдачу объекта в аренду/субаренду. Если пренебречь этим правилом, в … сдача вакантных площадей в аренду/субаренду, при этом необходимо обращать внимание …
  • Очередные изменения в порядке применения КОСГУ … от платы по договорам аренды, субаренды, являющейся платой за право пользования … исключением платы по договорам аренды (субаренды) земель, а также доходов от … в отношении доходов по договорам субаренды. Остальные изменения, внесенные в упомянутый …
  • Об учете расходов на арендные платежи … , которому запрещено сдавать площади в субаренду. В связи с этим между … том числе заключенный договор аренды (субаренды), документы, подтверждающие внесение арендных платежей … оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов …
  • Налоговые последствия договора аренды … аренды и ищите условие о субаренде. Если субаренда договором предусмотрена, то лучше … согласие собственника на сдачу в субаренду. Тогда принятие арендной платы в …
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за май 2019 … отношении операций по предоставлению в субаренду вышеуказанного имущества особенностей уплаты налога … установлено. Поэтому при передаче в субаренду федерального имущества, имущества субъектов Российской …
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за март 2019 … отношении операций по предоставлению в субаренду муниципального имущества Республики Казахстан администрацией … оказании услуг по предоставлению в субаренду муниципального имущества Республики Казахстан администрацией …
  • НДС в 2018 году: разъяснения Минфина России … оказании услуг по предоставлению в субаренду федерального имущества, имущества субъектов Российской … , при предоставлении такого имущества в субаренду имеют право на вычет сумм …
  • Сотрудники используют личный транспорт в служебных целях: оформление аренды или безвозмездного использования для списания ГСМ … том числе заключенный договор аренды (субаренды), документы, подтверждающие оплату арендных платежей … оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов …
  • Дробление бизнеса без налоговых потерь … , и передавал часть помещений в субаренду одному или двум взаимозависимым лицам … денежные средства по договорам аренды (субаренды) на счет ИП не поступали …
  • Уход от налогов через дробление: что ищет налоговая? … путем сдачи нежилых помещений в субаренду). Общество обжалует решение налогового органа … путем сдачи нежилых помещений в субаренду).
    Инспекция проанализировала участие учредителей данных …
  • Обзор писем Министерства Финансов РФ за ноябрь 2017 года … том числе заключенный договор аренды (субаренды), документы, подтверждающие оплату арендных платежей … оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов …
  • Обзор писем Министерства Финансов РФ за ноябрь 2016 года … реализации услуг по сдаче в субаренду недвижимого имущества, расположенного на территории … у иностранной организации услуги по субаренде недвижимого имущества, находящегося на территории … в Российской Федерации по договору субаренды недвижимого имущества подлежат налогообложению в …
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за август 2018 … оказании услуг по предоставлению в субаренду федерального имущества, имущества субъектов Российской … , при предоставлении такого имущества в субаренду имеют право на вычет сумм …

Источник: https://www.audit-it.ru/terms/agreements/subarenda.html

Вопрос: На основании п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, если иное не установлено ГК РФ, законом или иными правовыми актами. Муниципальное образование предоставило коммерческой организации в аренду нежилое помещение. Помещение передано арендатору по акту приема-передачи для использования в качестве служебного. Договор аренды зарегистрирован… (журнал

Пункта 2 статьи 615 гк рф

На основании п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, если иное не установлено ГК РФ, законом или иными правовыми актами.

Муниципальное образование предоставило коммерческой организации в аренду нежилое помещение. Помещение передано арендатору по акту приема-передачи для использования в качестве служебного.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с условиями заключенного договора арендатор не вправе передавать имущество в субаренду или безвозмездное пользование другим лицам.

В настоящее время для более эффективного использования имущества арендатор решил предоставить часть помещения в субаренду.

Вправе ли стороны изменить условия договора и в дополнительном соглашении к нему предусмотреть право арендатора передать указанное имущество в субаренду, если в заявке на участие в аукционе и в конкурсной документации на право заключения договора аренды муниципального имущества указано, что не допускается изменение условий?

А.И. Бирюков,

к.э.н., профессор Финансового университета

при Правительстве РФ, советник Управления

внутреннего контроля (аудита) и оценки эффективности

деятельности Федерального казначейства

Журнал “Разъяснения органов исполнительной власти по ведению финансово-хозяйственной деятельности в бюджетной сфере”, N 3, май-июнь 2016 г., с. 53-55.

Исходя из положений ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции*(1) по общему правилу заключение договоров аренды может быть предусмотрено в отношении муниципального имущества, не закрепленного и закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Исключением являются случаи, указанные в п. 1-16 ч. 1 ст. 17.1 данного закона.

Пунктом 16 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции установлено, что передача в субаренду или в безвозмездное пользование муниципального имущества возможна:

– лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися;

– если указанные права предоставлены на основании государственного или муниципального контракта или на основании п. 1 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.

Примечание. В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, перечень видов имущества, в отношении которого заключение договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом (ч. 5 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

Согласно п. 98 Правил N 67*(2) такой договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации.

В соответствии с пп. 16 п. 114 Правил N 67 документация об аукционе, помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, предусмотренных документацией об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

Примечание. Согласно п. 115 Правил N 67 к документации об аукционе должен быть приложен проект договора, который является неотъемлемой частью документации об аукционе.

В соответствии с нормами Закона о защите конкуренции и Правил N 67, если ранее администрация муниципального образования при проведении аукциона на право заключения договора аренды имущества в разработанной и утвержденной документации закрепила положение о запрете на изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, при заключении и исполнении договора (пп. 16 п. 114 Правил), то внесение каких-либо изменений, в том числе по соглашению сторон, не допускается.

Таким образом, условие договора о запрете передавать имущество, находящееся в муниципальной собственности, в субаренду или безвозмездное пользование не может быть изменено по соглашению сторон посредством заключения дополнительного соглашения.

1 мая 2016 г.

*(1) Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-Ф3 “О защите конкуренции”.

Источник: http://base.garant.ru/57286750/

Юр-защитник
Добавить комментарий