Статьи 619 620 гк рф. Теория всего

Гк рф статья 619

Статьи 619 620 гк рф. Теория всего

Календарь бухгалтера Проверка контрагента Трудовой кодекс Налоговый кодекс. Нормативно-правовые акты Кодексы Гражданский кодекс Статья Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя. ЛИЦА Глава 3.

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения бытовых вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь по ссылке ниже. Это быстро и бесплатно!

ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ

  • Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
  • Статья 619 ГК РФ. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
  • Судебная практика по ст. 619 ГК РФ
  • Досрочное расторжение договора гк рф
  • Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
  • Гк статья 619
  • Глава 34. Преступления против мира и безопасности человечества (ст.ст. 353-360)
  • Статья 619 ГК РФ. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя (действующая редакция)
  • Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
  • An error occurred.

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)

Расторжение договора в одностороннем порядке ГК РФ рассматривает как ситуацию исключительную, хотя и возможную. Этот способ прекращения обязательств можно применить в строго определенных случаях, с учетом процедурных особенностей.

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Автору результата интеллектуальной деятельности принадлежит право авторства, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, право на имя и иные личные неимущественные права.

Законоположения, установленные комментируемой статьей, являются исходными и определяющими не только для норм подразд. По установившейся традиции вслед за наименованием данного раздела ГК выделяется подразд.

Очевидно, что последний как часть более крупной группы правил — раздела — призван выполнять ту же функцию, что и раздел в целом. Ваше обращение не отправлено. Возможно отсутствует интернет соединение. Попробуйте отправить повторно.

О практике рассмотрения споров, связанных с исполнением договоров страхования, см.

Техническое присоединение объекта к сетям инженерно-технического обеспечения производится на основании заявок арендатора, поданных в специализированные организации, стоимость услуг определяются в рамках договора со специализированными организациями.

Оплата за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения производится за счет средств арендатора земельного участка. Следует подчеркнуть, что в комментируемой статье перечень конкретных действий, которые должник обязан совершить в пользу кредитора, ограничивается указанием на передачу имущества, выполнение работы, уплату денег.

В нем отсутствует упоминание такого весьма распространенного и закрепленного в ряде норм данного же закона и иных нормативных актах проявления деятельности, как услуга.

Распоряжение исключительным правом на результат интеллектуальной деятельности или на средство индивидуализации осуществляется правообладателями совместно, если настоящим Кодексом или соглашением между правообладателями не предусмотрено иное. Исаковой, Н. Королевой, Е.

Костиковой, Ю. Красновой, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, А. Кустовой, О. Лаушкиной, И. Лопуховой, А. Мигелем, А. Назаровой, Т. Самсоновой, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е.

Псаревой, Е. Филипповой, Т. Даниловой, О. Коротиной, В. Куличенко, Е. Хохловой, А. Любые торговые марки, знаки и названия товаров, служб и организаций, права на дизайн, авторские и смежные права, которые упоминаются, используются или цитируются на страницах Сайта, принадлежат их законным владельцам, и их использование здесь не дает вам право на любое другое использование.

Однако к концу х гг. Механизм индексации платежей по возмещению вреда, причиненного жизни или здоровью, ориентированный на изменение минимального размера оплаты труда, не позволял в достаточной мере защитить интересы потерпевших.

Гражданин или юридическое лицо, обладающие исключительным правом на результат интеллектуальной деятельности или на средство индивидуализации правообладатель , вправе использовать такой результат или такое средство по своему усмотрению любым не противоречащим закону способом.

В соответствии с комментируемой статьей суммы выплачиваемого гражданам возмещения вреда, причиненного жизни или здоровью потерпевшего, подлежат изменению пропорционально изменению установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума.

При возможности решить вопрос прекращения договорных отношений соглашением сторон надо обязательно воспользоваться ею. Если добровольного согласия нет, есть риск затянуть судебные тяжбы надолго.

Особенно, если арендодателя не устраивают ваши намерения освободить помещение, и дело передается на рассмотрение суда.

Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный творческим трудом, первоначально возникает у его автора. Это право может быть передано автором другому лицу по договору, а также может перейти к другим лицам по иным основаниям, установленным законом.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. ХIХ в.

Разрешено новое строительство с высотой не более 25 м от существующей отметки поверхности земли.

В частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

Договор аренды, заключенный возобновленный на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей ГК РФ. В силу обязательства одно лицо должник обязано совершить в пользу другого лица кредитора определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.

N П. Статья воспроизводит принципы индексации заработка и платежей в связи с повреждением здоровья и смертью кормильца, которые были установлены в ст. Основания для расторжения арендного договора перечислены в ГК РФ.

Если не вдаваться в детали, выявляя все нюансы, можно выделить несколько основных причин расторжения:.

К числу правомерно установленных в договоре оснований, не связанных с нарушением условий договора, практика относит, в частности, утрату арендатором производственной необходимости в использовании имущества.

Нужно иметь в виду неточность, допущенную законодателем при перечислении в понятии обязательства соответствующих действий. Уплата денег является не чем иным, как одной из возможностей передачи имущества. Это достаточно четко закреплено в ст.

В то же время в договоре могут быть предусмотрены и другие дополнительные основания, но они во всяком случае должны быть связаны с существенными нарушениями обязательств со стороны арендатора.

Поэтому так важно еще на этапе подготовки договора аренды прописать детально все условия по его досрочному расторжению.

Важно настаивать на конкретном указании таких положений: возможность у сторон отказаться от обязательств, если ответ утвердительный, то перечислить все возможные обстоятельства, когда можно воспользоваться этим правом. ГК РФ Статья Статья ГК односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По обязательствам, связанным с предпринимательской деятельностью, изъятия из этого правила могут быть установлены и договором.

Законом могут устанавливаться максимальные предельные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Одним из обязательных требований при заключении соглашения выступает точное описание передаваемого имущества. По общему правилу ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств по договору не допускается.

Исключение составляют случаи, прямо установленные законом или договором. Одним из них является комментируемая статья. В ней определены условия, при возникновении которых арендодатель получает право на досрочное расторжение договора аренды.

Часть первая статьи ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора. Адрес местоположение : Тверская область, город Ржев, Осташковское шоссе, общей площадью кв. Право на земельный участок не зарегистрировано.

Категория земель: земли населенных пунктов. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

В соответствии с п. Ваш e-mail не будет опубликован. Перейти к содержимому . Следует учитывать, что часть вторая статьи ГК РФ отсылает ко всему пункту 2 статьи Кодекса, а не только к подпункту 1 этого пункта.

Источник: https://vavilonstroi.ru/hozyaystvennoe-pravo/gk-rf-statya-619.php

Что делать, если выгоняет арендодатель

Статьи 619 620 гк рф. Теория всего

Поиск и аренда помещений — вечная головная боль предпринимателей. Когда процесс успешно завершён, расслабляться рано. Самые страшные проблемы могут быть впереди.

Нечистоплотные арендодатели могут неожиданно выставить за дверь, заблокировать доступ или опечатать помещение вместе с находящимся в нём имуществом.

Чтобы этого не произошло, «Секрет» вместе с юристами подготовил гид по общению с собственниками коммерческих помещений.

1. Изучить договор аренды

Специфика арендных отношений в том, что многие их аспекты не урегулированы напрямую законодательством.

Множество важных положений (порядок расчётов между сторонами, возврат помещений, ремонт, расходы на эксплуатацию) приходится урегулировать непосредственно в договоре аренды.

Скорее всего, по многим вопросам договор будет содержать заведомо выигрышную для арендодателя позицию, делающую арендатора почти бесправным.

Если права арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке в договоре не содержится, расторжение до истечения срока действия может происходить только в судебном порядке. Ориентироваться предстоит на статью 619 ГК РФ.

2. Проверить письменное уведомление о расторжении

Перед расторжением договора арендодатель обязан направить письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору и о намерении расторгнуть договор.

3. Понять, почему выгоняют

Если требования связаны с нарушениями условий договора самим арендатором (например, нарушение сроков перечисления арендной платы, повреждение помещений), дающими право арендодателю досрочно расторгнуть договор в суде на основании статьи 619 Гражданского кодекса или отказаться от него в одностороннем внесудебном порядке на основании положений самого договора, то арендатор должен прекратить соответствующие нарушения.

4. Поговорить с арендодателем

Юрисконсульт «Интерцессии»

В условиях кризиса арендодателям не выгодно терять арендаторов, так как большое количество торговых и офисных площадей пустует. Поэтому любой конфликт можно попытаться урегулировать мирным способом. В случае задолженности можно договориться о временном снижении арендной ставки, либо об отсрочке, либо об оплате долга за счет обеспечительного платежа.

5. Заключить новое соглашение

После устранения нарушения результаты переговоров с арендодателем следует зафиксировать в письменном документе (соглашение, протокол или меморандум). В нём арендодатель подтвердит удовлетворение требований и отсутствие претензий к арендатору в качестве оснований для досрочного расторжения договора аренды.

6. Ждать повестки в суд и никуда не выезжать

Старший партнер адвокатского бюро «Титов, Кузьмин и партнёры»

Если достичь согласия не удалось, необходимо понимать, что без специального условия в договоре арендодатель до расторжения договора не имеет право ограничить вам доступ к помещению и удерживать ваше имущество. В случае таких действий можно обратиться в правоохранительные органы, а также выставить претензию арендодателю с требованием возместить убытки. Пока арендодатель ограничивает проход в помещение, организация не может осуществлять деятельность, что приводит к убыткам.

Требование о расторжении договора может быть заявлено арендодателем в суд только после получения отказа арендатора на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в 30-дневный срок.

7. Зафиксировать требования арендодателя

Обменивайтесь сообщениями и уведомлениями в письменной форме, прописанными в договоре способами и только по надлежащим адресам, указанным в соглашении.

Если такие условия заранее не обговаривались, ведите общение заказными письмами с уведомлением о вручении, по почте или с помощью курьерской службы, с проставлением отметки о надлежащей доставке уведомления представителю арендодателя (даже если арендодатель сидит в соседней с вами комнате).

Ни в коем случае не подписывайте не глядя уведомления и акты. Например, арендодатель приносит вам акт о том, что вы ухудшили арендуемое помещение, что не соответствует действительности.

Отразите в этом акте, что документ составлен без вашего присутствия, что сторонами не создана комиссия, что вы не ухудшали помещение, а принимали его именно в таком виде и с актом категорически не согласны.

После получения таких актов обязательно отправляйте арендодателю письмо, в котором перечислены все факты, не соответствующие действительности и вызвавшие ваше несогласие.

8. Перестать платить

На основании статьи 328 ГК РФ арендатор вправе приостановить платить арендную плату в качестве встречного неисполнения обязательств.

9. Вывезти имущество

Старший партнёр адвокатского бюро «Юрлов и партнёры»

В случае возникновения конфликтов с арендодателем арендатор находится в невыгодном положении, так как собственник может закрыть доступ в помещение и заблокировать там имущество арендатора.

Арендодатель при этом ссылается на нормы закона «об удержании» и обосновывает свои действия гарантией компенсации своих убытков. Есть высокая вероятность, что имущество будет удерживаться до рассмотрения вашего спора судом, а может быть и вообще пропадёт бесследно.

Поэтому, если конфликт перешёл в открытую фазу, лучше оперативно вывезти имущество и уведомить собственника об освобождении помещения, чтобы не «попасть» на дополнительные арендные платежи.

Если же ваше имущество неправомерно удержано арендатором, можно обратиться в правоохранительные органы с заявлением о самоуправстве или подать иск в суд об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Руководитель практики «Земля.Недвижимость.Инвестиции» компании «ЭНСО»

Если арендодатель опечатал помещение, при отсутствии нарушений рекомендуем смело снимать пломбы, так как никакого правоколового значения это опечатывание не имеет.

Управляющий партнёр Московской коллегии адвокатов «Горелик и партнёры»

В случае блокирования доступа в арендуемое помещение (охрана не пускает, сменили замки и прочее) в обязательном порядке вызывайте сотрудников полиции и фиксируйте данный факт в протоколе.

Кроме того, необходимо направить арендодателю письмо-претензию, в котором указано, что стоимость вашего оборудования/мебели/товара составляет столько-то, что в настоящий момент арендодатель будет нести ответственность за сохранность вашего имущества, что в силу незаконного отказа в допуске в арендуемое помещение, вы несёте существенные убытки в таком-то размере и что убытки вы намерены взыскивать с арендодателя черед суд.

Если вам возобновили допуск в арендуемое помещение, не входите в него без представителей владельца. Необходимо создать комиссию и провести инвентаризацию имущества.

Если арендодатель или его представители отказываются участвовать в работе комиссии или подписывать акт об инвентаризации имущества, нужно сделать отметки об этом с участием незаинтересованных свидетелей происходящего (не из числа сотрудников вашей фирмы) либо пригласить нотариуса для фиксации происходящего. Желательно также вести видеосъёмку и аудиозапись происходящего.

10. Обратиться в суд самому

Советник практики недвижимости и строительства CMS

Арендатор вправе обратиться в суд с иском к арендодателю об устранении нарушений прав арендатора и препятствий в пользовании помещениями на основании статей 304 и 305 ГК РФ и о возмещении убытков, причинённых этими нарушениями. Письменные и иные доказательства, собранные арендатором, должны быть представлены в суд для обоснования исковых требований.

Второй вариант — обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора на основании пункта 1 статьи 620 ГК.

Если арендатор решает полностью освободить помещения, то предварительно следует зафиксировать текущее состояние (желательно, с приложением фотографий) в форме акта и постараться обеспечить подписание акта со стороны представителей арендодателя. Одновременно арендатору следует искать новые помещений.

Расходы на хранение имущества и по поиску и аренде новых помещений могут быть заявлены в качестве убытков, подлежащих возмещению арендодателем одновременно с расторжением договора аренды.

Управляющий группой компаний «Гордейчик и партнёры»

За последние несколько лет подход судов и законодателя к возможности отступать от прямых предписаний закона, то есть к так называемой «свободе договора», существенно изменился.

Теперь разрешено всё, что прямо не запрещено под угрозой недействительности и (или) не связано со злоупотреблением правом, не нарушает прав других лиц, а также публичные интересы. При этом практика по этому поводу не отличается стабильностью.

На один прецедент в вашу пользу можно почти всегда найти другой, противоположный по содержанию.

Есть лишь одна определяющая составляющая. В таких спорах имеет преимущество тот, кто способен обеспечить физической контроль (владение) спорным объектом.

Если арендодатель может затруднить доступ в помещение вашим работниками и посетителям, лучше поискать мирный выход, расстаться с наименьшими потерями.

Прибегать к методам противостояния, в том числе, правовым следует только в крайних случаях.

Если же сила на стороне арендатора, то можно начинать просчитывать варианты с удержанием помещения и одновременной судебной защитой от действий хозяина. При этом ни в коем случае не следует забывать аккуратно вносить арендную плату в признаваемой вами части.

Президент МОО поддержки и защиты малого и среднего бизнеса «Деловые люди»

У меня есть четыре правила, которыми я руководствуюсь при заключении любых договоров. Первое — читать предоставленный второй стороной договор аренды.

Второе — предоставлять свой вариант договора или правки к представленному варианту. Третье — согласовывать даже мельчайшие детали, особенно в части расставаний.

Четвёртое — никогда не подписывать договор без предварительной консультации с юристами.

Самая большая проблема во взаимоотношениях арендодатель-арендатор — в серых схемах оплаты арендных платежей и в договорах «на словах». Если у вас требуют частично оплату в конверте, поверьте, доказывать в суде свою правоту потом будет невозможно. Большинство конфликтных ситуаций возникает именно при таком алгоритме взаимоотношений.

У меня есть несколько примеров сложных расставаний с арендаторами. Во всех случаях я, ссылаясь на пункты заключенного договора, действовала по написанному. Арендатор нарушал сроки ежемесячной оплаты на протяжении полугода. Штрафные санкции за просрочку были указаны в договоре, но никогда не применялись.

Мы отправили претензионное письмо и уведомили, что согласно договору, компания обязана будет оплатить пени. В случае продолжения нарушения графика платежей договор мы намерены расторгнуть. На наше письмо реакции никакой не последовало.

Более того, через некоторое время арендатор перестал выходить на связь и отвечать на телефонные звонки. Оплаты прекратились вовсе.

На складских площадях, принадлежащих мне лично на правах собственности, оставалось большое количество корпусной мебели, принадлежащей арендатору. Спустя две недели в присутствии трёх моих сотрудников мы вынуждены были вскрыть помещение. Мы составили опись имущества арендатора и акт вскрытия, отправили копии по юридическому адресу компании заказным письмом.

Как выяснилось впоследствии, у компании были серьёзные финансовые проблемы. Они уже находились в состоянии судебной тяжбы с арендодателем торговой площади в соседнем ТЦ. Я проанализировала ситуацию по его платёжеспособности и поняла, что самый дешёвый способ для меня — это расстаться с горе-предпринимателем в кратчайшие сроки. Я разрешила вывезти мебель.

Моя лояльность обусловлена не широкой душой, а финансовым расчётом. Порой сопротивление выходит себе дороже. Я предпочитаю досудебное разрешение конфликта с неполной удовлетворённостью обеих сторон. В описанном мной случае арендатор потерял залог в размере месячной ставки согласно договору, а у меня помещение простояло пустым несколько месяцев, пока мы искали нового клиента.

Руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet

Сегодня в большинстве случаев между арендатором и собственником коммерческих помещений заключаются договора, в которых обязательно оговариваются условия расторжения арендных отношений, как раз чтобы избежать конфликтных ситуаций в будущем.

Детективных историй, когда собственники выгоняют арендаторов, закрывают свои помещения и удерживают их имущество, я давно не встречала. У людей вырос уровень юридической грамотности.

Как правило, в договорах прописывается, что собственник имеет право на досрочное расторжение договора с уведомлением арендатора как минимум за месяц по причине нарушения арендатором договора или в силу изменения личных обстоятельств.

Поделитесь историей своего бизнеса или расскажите читателям о вашем стартапе

Источник: https://secretmag.ru/business/methods/chto-delat-esli-vygonyaet-arendodatel.htm

Аренда кофейни — Эльба

Статьи 619 620 гк рф. Теория всего

Для кофейни помещение — важная часть бизнеса. Мы расскажем, как не потерять вложенные в ремонт деньги, что учесть при аренде и как избежать штрафов.

Статья подойдёт владельцам стационарных кофеен с залом без столов и со столами. Для арендаторов площадей в торговых центрах у нас есть статья с советами по защите прав при аренде такого формата.

Как выполнить требования санпинов

Требования к помещению под общепит установлены Санитарными правилами СП 2.3.6.1079-01. 2.3.6 и ГОСТом 30389-2013 Услуги общественного питания. При поиске места под кофейню ориентируйтесь на них.

Мы расскажем об основных требованиях, но лучше набраться терпения и прочитать эти документы самостоятельно.

Это пригодится для обустройства кухни, организации уборки, подготовки инструкций для персонала и разработки меню.

Размещение

Кофейню нельзя открыть в квартире, только в нежилом помещении. Это чтобы запахи кофе и шум не мешали жильцам.

Кофейни в жилом здании разрешены, но вход должен быть собственный, а не через подъезд.

Рядом должна быть площадка для установки мусоросборника. Мусор — вредный и плохо пахнет, поэтому площадка должна отстоять от домов и детских площадок на 25 метров и больше.

Прилегающая территория благоустроена и содержится в чистоте.  

Вода и канализация

В кофейне оборудуют водопровод и канализацию. Запрещено использовать привозную воду.

Туалет для сотрудников — обязателен, вне зависимости от формата и ассортимента. Почитайте историю, как закрыли пиццерию «Додо-пиццы» из-за отсутствия туалета для сотрудников.

Отдельный туалет для клиентов обязателен, если в помещении есть столики или в меню — не только напитки и закуски. В остальных случаях кофейню по закону называют «кафетерием» или «буфетом» и освобождают от этой обязанности.

Вентиляция и отопление

Пространство, где варят кофе и готовят еду, оборудуется приточно-вытяжной механической вентиляцией. Туалет — автономными системами вытяжной вентиляции, которые должны работать по большей части за счёт естественного побуждения — за счёт разности температур и давления воздуха внутри и вовне помещения.

В помещении должно быть отопление.

Санитария

Помещение отделывается звукопоглощающими материалами для защиты клиентов и соседей от шума кофемашины.

Грызунов и насекомых быть не должно. Если помещение грязное, лучше вместе с уборкой провести профилактическую дезинфекцию.

Размер помещения

Для кофейни подходит несколько режимов налогообложения — УСН, ЕНВД и патент. На ЕНВД максимальная площадь зала для посетителей — 150 квадратных метров, на патенте — 50 квадратных метров. Учитывайте эти ограничения при выборе помещения.

У кого есть полномочия сдавать помещение в аренду

Любое помещение вправе сдавать в аренду три вида лиц: собственник, субарендодатель с согласия собственника и представитель по доверенности. Это сказано в статьях 608 и 615 ГК РФ. Все остальные договорённости и бумаги не имеют юридической силы. Арендатора в любой момент попросят съехать. Поэтому проверьте полномочия на заключение договора аренды.

У представителя посмотрите доверенность и проверьте её действие на сайте нотариальной палаты. У субарендодателя попросите письменное согласие арендодателя.

Во всех случаях запросите:

— Оригиналы документов на помещение или заверенные нотариусом копии. Простые копии легко подделать, не доверяйте. Сверьте адрес и метраж — действительно ли берёте именно тот объект. Проверьте назначение: под кофейню нужно нежилое.

— Договор на приобретение помещения и свежую выписку из ЕГРН. Эти документы подтверждают право собственности. В выписке посмотрите, не заложен ли объект банку за кредит, иначе вас выгонят в случае долгов собственника. Выписку можно заказать на сайте Росреестра, это стоит несколько сотен рублей.

— Выписку из ЕГРЮЛ. Из неё можно узнать, действительно ли перед вами директор организации. Выписку можно заказать на сайте налоговой, это бесплатно.

Не торопитесь. Сначала посмотрите документы, пообщайтесь с уполномоченным лицом, внесите свои правки в договор и только потом подписывайте. Это поможет не нарваться на мошенников и не согласиться на опасные условия аренды.

Что проверить в договоре аренды

Договор аренды помещения — это ваша главная защита в спорах с арендодателем.

Попросите проект договора и время на проверку. Найдите в тексте принципиальные моменты и поговорите с арендодателем об изменении. Будьте доброжелательны, но настойчивы. Привлеките юриста, если сложно понять формулировки.

Читайте ниже о принципиальных условиях договора.

Какое помещение берёте

В договоре аренды пишут точные данные помещения: адрес, метраж, расположение среди других помещений, номер. Без точного описания документ не имеет юридической силы и не защитит в случае конфликта — ст. 607 ГК РФ. Проследите, что в договоре описано именно то помещение, о котором договорились.

При арендной плате за квадратные метры попросите копию кадастрового паспорта помещения. В нём указана точная площадь, и накрутить плату за лишние метры не получится.

Арендодатель передаёт помещение, пригодное для цели аренды, обозначенной в договоре — ст. 611 ГК РФ. Пропишите в договоре, что помещение арендуется под организацию общественного питания по типу кофейни. Так в случае ухудшения санитарных норм по независимым от вас обстоятельств, договор можно расторгнуть без штрафов и потери депозита.

Срок аренды и преимущественное право

Договор аренды бывают с тремя видами сроков: до года, больше года и бессрочные.

Для кофейни аренда до года опасна, потому что нет гарантии продления на тех же условиях. По истечении срока арендатора можно выгнать или предложить новый договор с повышенной арендной платой. А в общепите потеря места — это потеря клиентов.

Аренду недвижимости на срок больше года регистрируют в Росреестре, для этого собирают документы и платят пошлину — ст. 651 ГК РФ. Это затратно, но надёжнее, чем краткосрочная аренда. Повысить арендную плату можно только раз в год, а выгнать — за нарушения или с компенсацией убытков.

При бессрочной аренде любая из сторон может отказаться от договора по уведомлению за три месяца — ст. 610 ГК РФ.

У арендатора есть преимущественное право аренды, если он вовремя платил — ст. 621 ГК РФ. Когда срок аренды закончится, арендодатель не сможет выбрать более выгодного съёмщика. В договоре преимущественное право можно отменить. Проследите, чтобы этого не случилось, и подстрахуйтесь от внезапного переезда.

Арендная плата и другие платежи

Размер. Посмотрите, входит ли в арендную плату коммунальные платежи и другие услуги. Скорее всего нет: за свет, воду и отопление надо платить отдельно. Договоритесь платить по счётчикам. Это защитит от счетов на случайные суммы.

За электроэнергию счет будет большой из-за постоянной работы кофемашины и микроволновки. Воды для мытья посуды тоже потребуется много.

Владелец общепита отвечает перед Роспотребнадзором за соблюдение санитарных правил. Поэтому сам платит за приведение помещения к требованиям. Например, за дезинфекцию от тараканов, которые бегут из соседнего ресторана.

Приготовьтесь, что в кофейне ежемесячный расход на аренду будет выше, чем изначально обещанный риелтором.

А вот обязанность платить за дополнительные услуги типа уборки территории можно убрать из договора, пообещав, что сами подметёте и почистите снег.

С какого момента начисляется арендная плата. На стационарном объекте до начала работы понадобится ремонт и обустройство. В это время дохода от продажи кофе не будет. Поэтому стороны часто договариваются, что на время ремонта арендная плата меньше или не начисляется совсем. Проследите, чтобы эта договорённость попала в договор, а не осталось на словах.

Как часто арендная плата будет расти. Повышать арендную плату чаще раза в год запрещено по ст. 614 ГК РФ. Если при долгосрочной аренде прописано условие о более частом повышении, предложите избавиться от него.

Депозит

Обычно арендатор вносит на счёт арендодателя депозит в обеспечение оплаты аренды, пеней и убытков. По общему правилу при прекращении договора депозит возвращают арендатору — ст. 381.1 ГК РФ. В договоре бывают другие условия. Проверьте, по каким причинам вам могут не вернуть депозит.

Как компенсируется ремонт перед заездом

Согласованный с арендодателем ремонт помещения компенсируется арендатору или уменьшает арендную плату — ст. 623 ГК РФ. Проследите, чтобы в договоре не было правила, что собственник помещения не оплачивает ремонт.

После подписания договора и акта о приёме возьмите с арендодателя письменное согласие на все нужные вам работы. Согласуйте под подпись дизайн-проект, проект перепланировки и смету. Иначе арендодатель вправе отказать в компенсации. Обязательно сохраняйте договоры с подрядчиками и чеки.

Отделимые улучшения, например, стеллажи и люстры, принадлежат арендатору ст. 623 ГК РФ. Но и здесь тоже проверьте, чтобы не было наоборот.

Кто отвечает за ремонт в будущем

Капитальный ремонт обязан делать арендодатель, текущий — арендатор — ст. 616 ГК РФ. В договоре ответственность можно распределить по-другому, например, повесить оба ремонта на арендатора. При долгосрочной аренде соглашайтесь на это условие, только если готовы за свой счёт чинить лопнувшие трубы и вышедшую из строя вентиляцию.

Если обязанность крупного ремонта осталась на арендодателе, пропишите сроки, например, раз в год. Для экстренных ситуаций укажите, в течение какого времени после вашего уведомления арендодатель устраняет поломку. Добавьте обязанность возместить убытки, если плановый или экстренный ремонт не сделан.

Мелким ремонтом всегда занимается арендодатель, например, чинит задвижки в туалете.

Вывеска и фирменный стиль

Кофейне понадобится вывеска и элементы фирменного оформления. Часто арендодатели прописывают в договоре требованиями к вывескам и декору фасада, чтобы не испортить внешний вид здания. Эти требования придётся соблюдать, иначе арендодатель вправе разорвать отношения с вами по ст. 619 ГК РФ.

Ещё в вывеске не должно быть рекламы, чтобы владельца не оштрафовали. У нас есть отдельная статья о безопасной вывеске, прочитайте её.

Меловой штендер — это не вывеска и не рекламная конструкцию. Его установку не надо согласовывать. Смело пользуйтесь штендером для привлечения клиентов.

Требования пожарной безопасности

Кто отвечает за пожарную безопасность, стороны устанавливают в договоре. Но при проверке МЧС оштрафует вас, а не арендодателя.

Правила организации пожарной безопасности прописаны в Постановлении О противопожарном режиме № 390 и Техническом регламенте о требованиях пожарной безопасности № 123-ФЗ. Мы рекомендуем ознакомиться с ними.

Общие требования такие: на стену вешают план эвакуации, световые указатели к выходу и табличку с номером вызова пожарных. В помещении хранят средства пожаротушения — песок, ведра, огнетушитель.

Расторжение договора

По закону арендодатель вправе расторгнуть договор через суд, если арендатор ухудшает помещение или более двух раз подряд просрочил арендную плату — ст. 619 ГК РФ. Арендатор вправе расторгнуть договор через суд, если помещение стало непригодным, а арендодатель не делает капитальный ремонт — ст. 620 ГК РФ.

Аренда без срока прекращается по уведомлению за три месяца.

В договор допускается включить условие о внесудебном прекращении аренды по какой-то причине или даже без неё. Арендодатели пользуются этой возможностью и прописывают условие о расторжении без суда и объяснения причин.

Постарайтесь договориться, что выгнать без суда вас можно только за конкретные нарушения типа просрочки платы. Если не получилось, попробуйте записать длинный срок для уведомления — за два-три месяца до выезда.

Так у вас будет время найти новое помещение.

О расторжении договора аренды у нас есть отдельная статья.

Приёмка помещения проходит так. Арендатор осматривает его, записывает недостатки в акт и договаривается с арендодателем о сроках устранения — ст. 612 ГК РФ. Если недостатки не указали при осмотре, арендодатель не отвечает за них.

Осмотрите помещение внимательно. Если боитесь пропустить скрытые дефекты, возьмите на осмотр сотрудника компании, которая займётся перепланировкой и ремонтом. Или специалистов, которые разбирается в электропроводке, канализации и перекрытиях. Это не запрещено.

Подписывайте акт только после устранения всех дефектов.

Как правильно вернуть помещение

Когда арендатор съезжает, помещение тоже возвращают по акту. До подписания акта начисляется арендная плата — ст. 622 ГК РФ.

Если планируете выезжать, позовите арендодателя на приёмку. Если представители собственника не приходят, отправьте приглашение письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Если на ваши вызовы всё же не пришли, составьте акт со свидетелями, постарайтесь передать ключи. Так вы защитите себя от иска арендодателя о взыскании арендной платы.

Статья актуальна на 26.04.2019

Источник: https://e-kontur.ru/enquiry/1340/rent_coffeeshop

Аренда магазина: как заключить безопасный договор — Эльба

Статьи 619 620 гк рф. Теория всего

Хороший договор аренды помогает при спорах с хозяином помещения. Наш совет: обсудите условия c арендодателем и только потом подписывайте. На что вы можете претендовать — читайте в статье. В первую очередь материал будет полезен владельцам магазинов формата стрит-ритейл — с помещением на первом этаже здания.

Статья об аренде в торговом центре.

Проверьте полномочия на заключение договора аренды

Сдавать недвижимость в аренду вправе собственник, субарендодатель с согласия собственника и представитель по доверенности. Кто-то из этих лиц должен подписать договор — ст. 608 и ст. 615 ГК РФ.

Для проверки полномочий попросите оригиналы документов:

— Договор на приобретение помещения и свежую выписку из ЕГРН. В этих документах посмотрите, кто собственник недвижимости. В выписке проверьте нет ли залога или ареста на объект, иначе вас выгонят в случае долгов собственника. Выписку можно заказать на сайте Росреестра, это стоит несколько сотен рублей.

— Выписку из ЕГРЮЛ, если  помещение сдаёт организация. Посмотрите в выписке, кто указан директором — именно этот человек подписывает договор. Выписку заказывают на сайте налоговой, это бесплатно.

— Если перед вами представитель, посмотрите доверенность и проверьте её актуальность на сайте нотариальной палаты.

— Если перед вами субарендодатель, спросите письменное согласие арендатора и договор аренды.

Не доверяйте копиям и сканам по электронной почте — их легко подделать.

Проверьте описание магазина

В первом разделе договора аренды пишут точное описание помещения: адрес, метраж, этаж, расположение. Считается, что без этих характеристик договора нет  — ст. 607 ГК РФ.

Посмотрите, действительно ли вам показывали тот объект, который записали в договор. Это защитит от случайных ошибок и намеренного подлога.

Когда цена аренды считается от квадратных метров, попросите кадастровый паспорт помещения — в нём указана точная площадь. Сверьте количество метров магазина по договору с паспортом. Так вы не переплатите.

Встретьтесь с уполномоченным лицом

Попросите о встрече с уполномоченным лицом. Пусть подпись поставят при вас.

Будете точно знать, сколько заплатите

В договоре указывают размер арендной платы.

По умолчанию в размер не входят стоимость коммунальных и других услуг — ст. 614 ГК РФ. Поэтому приготовьтесь нести дополнительные траты за электроэнергию, воду, отопление и интернет. Лучше прописать, что вы платите по счётчикам. Сразу же проверьте, кто заключают договоры с коммунальщиками и устанавливает счётчики: вы или собственник помещения.

Магазину нужна уборка прилегающей территории и охрана. Если готовы подметать крыльцо самостоятельно, от услуг уборки по договору можно отказаться.

А вот от охраны и видеонаблюдения отказываться не нужно. В магазине будет товар и наличные деньги, и понадобится защита от грабителей. Главное — прописать в договоре, кто отвечает за охрану. Об этом мы подробно расскажем в следующем разделе.

Ограничите рост арендной платы

Арендодатель вправе повышать арендную плату без согласия арендатора не чаще раза в год — ст. 614 ГК РФ.

Обычно собственники недвижимости охотно пользуются этим правилом и переносят его в договор. При долгосрочной аренде вы вряд ли переубедите арендодателя зафиксировать ставку на весь срок. Но попытайтесь добиться хотя бы предела повышения, например, не больше 5 %.

Когда начнёте работать, не подписывайте дополнительные соглашения об увеличении арендной платы. Иначе считается, что вас устроила новая цена. Ограничения из закона и договора не спасут.

Не потеряете деньги, вложенные в ремонт

Скорее всего, до начала торговли вы захотите отремонтировать помещение под концепцию своего магазина.

Ремонт называют неотделимым улучшением объекта аренды. По окончании договора арендодатель оплачивает арендатору расходы на неотделимые улучшения, если давал на них согласие. Так указано в ст. 623 ГК РФ.

Чтобы не было проблем с компенсацией ремонта, соблюдайте следующие правила.

  1. Начинайте строительные работы только после подписания договора. За время ремонта собственник может найти более выгодных съёмщиков и передумает отдавать помещение вам. Тогда придётся идти в суд.
  2. Попросите подпись собственника под сметой расходов на ремонт, проекте перепланировки и дизайн-проекте.
  3. В договоре не должно быть условия, что арендатор не имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений.
  4. Если договариваетесь, что стоимость ремонта засчитывается в арендную плату за первые месяцы, запишите это в договор. Иначе арендная плата начисляется как за обычное пользование помещением.

Пример: арендатор потратил на ремонт магазина три миллиона и не получил компенсацию

Фирма арендовала магазин для торговли стройматериалами и сделала ремонт с перепланировкой на 3 071 579 рублей.

Через год договор аренды расторгли. Фирма попросила компенсацию, но собственники отказали. В договоре прописаны ясные условия. Во-первых, арендатор вправе делать ремонт и перепланировку в магазине только после согласования стоимости с арендодателем. Во-вторых, неотделимые улучшения не возмещаются арендатору.  

Собственнику помещения смету не показывали, разрешения на перепланировку не спрашивали, ремонт на три миллиона теперь принадлежит ему.

Фирма обращалась в суд, но проиграла — судья прочитала те же условия договора — дело № А66-5457/2013.

5. Отделимые улучшения типа светильников и кондиционера после прекращения договора арендатор уносит с собой. Проверьте, чтобы договор не отменял это правило.

Не съедете по первой просьбе арендодателя

У арендатора есть право расторгнуть договор через суд, если вы портите помещение, более двух раз просрочили арендную плату или отказываетесь делать капремонт, на который подписались. Это условия из ст. 619 ГК РФ и в договоре их можно поменять, что собственники недвижимости и делают.

Вероятнее всего, в договоре вам попадёт условие, что арендодатель вправе выселить вас без суда и нарушений по уведомлению. Такое правило лучше смягчить в вашу пользу, насколько получится.

Постарайтесь договориться, что расторгнуть договор можно только при нарушениях с вашей стороны. Сошлитесь на правила расторжения по вашей инициативе — вы наверняка не вправе отказываться от помещения без причин.

Настаивайте, что порядок расторжения договора должен быть одинаковый для сторон, так справедливо. В крайнем случае постарайтесь увеличить срок уведомления — за несколько месяцев.

За это время найдёте новое место торговли.

Не потеряете место, когда закончится договор

Договор аренды бывает краткосрочный и долгосрочный. Краткосрочный заключают на 11 месяцев. Долгосрочный — на несколько лет и регистрируют в Росреестре.

Арендодатели небольших помещений не очень любят долгосрочный договор аренды за расходы на регистрацию и сложности с расторжением. Поэтому предпочитают соглашения на 11 месяцев.

Опасность краткосрочного договора очевидна. По окончании вас попросят съехать, а если договоритесь о новом договоре, наверняка повысят плату.

Спасёт условие о преимущественном праве арендатора. Суть в том, что по истечении срока, если вы исправно вносили плату и не портили объект, арендодатель обязан отдать помещение в аренду снова вам, а не другим претендентам — ст. 621 ГК РФ. Посмотрите, чтобы договор не отменял преимущественное право  — так бывает.

Предотвратите споры о ремонте

Обязанности по ремонту объекта аренды законом распределены так. Арендодатель делает капремонт, арендатор чинит мелочь — ст. 616 ГК РФ.

Посмотрите, не переложен ли капремонт на вас, потому что так можно. Если согласны, готовьтесь чинить трубы, проводку и обновлять покраску за свой счёт.

Предотвратите споры об охране

Магазину понадобятся видеонаблюдение и охранная сигнализация с вызовом.

По закону у арендодателя нет обязанности обеспечивать сохранность вашего товара, витрин и денег в кассе. Поэтому обязательно запишите в договор, кто заключает договор с охранным агентством и устанавливает видеонаблюдение. Если вы, то помните об этой обязанности и наймите охрану сами.

Пример: арендатор не позаботился об охране магазина

Предприниматель торговал электроинструментом в арендованном контейнере.

Однажды ночью магазин ограбили и унесли товар на 275 691 рублей. Предприниматель собрал документы об ущербе и попросил у арендодателя возмещение. Тот отказал и спор продолжился в суде. Но суд не помог.

В договоре на аренду нет обязанности арендодателя охранять магазин, пока нет продавцов и ночью. За сохранностью должен следить хозяин товара — это в его интересах — дело № А47-5634/2013.

Не отдадите товары за долги

В договор аренды может попасть такое условие. Арендодатель закрывает помещение и не отдаёт ваш товар и торговое оборудование, пока не погасите долги по аренде. Тянете с оплатой — продаёт ваше имущество и забирает деньги себе. Это называется удержанием по ст. 359 ГК РФ и оно встречается на практике.

Настаивайте на исключении удержания из договора.

Пример: арендатор потерял товар из-за долгов

Предприниматель торговал полуфабрикатами собственного производства и задолжал за полгода аренды 180 000 рублей.

Арендодатель устал от обещаний, официальные претензии не помогали. В помещении находились столы, холодильники и тестомесы арендатора. Всё это арендодатель забрал в счёт арендной платы.

Предприниматель попытался взыскать компенсацию через суд. Но суд напомнил о возможности удержания вещей за долги — дело № А76-43713/2009.

Получите помещение без недостатков

Недостатки помещения делятся на скрытые и видимые. Арендодатель отвечает и за те и за другие. По скрытым недостаткам арендатор предъявляет требование об устранении, как только обнаружит их. По видимым — только когда принимает помещение по акту.

Проблема в том, что большинство дефектов недвижимости считаются видимыми.

Например, отсутствие отопления можно заметить, если осматривать помещение в отопительный сезон, это видимый дефект — дело № А56-16369/2013.

Если не указать на недостатки сразу, с арендодателя снимается ответственность по устранению — ст. 612 ГК РФ.  

Проводите приёмку так. Внимательно осмотрите помещение. Проверьте работу электричества, отопления, кондиционера, сантехники, вай-фая. Можно пригласить специалиста, который займётся ремонтом и перепланировкой. Запишите недостатки в акт и договоритесь с арендодателем о сроках устранения. Акт подписывайте только после устранения всех дефектов.

Получите право отказаться от аренды

Может оказаться, что место под магазин выбрано неудачно и продажи идут плохо. Нужно искать место с другим трафиком, а этот договор расторгать.

Арендатор отказывается от аренды через суд по причинам из ст. 620 ГК РФ. Причины связаны с ухудшением помещения: проявились скрытые дефекты, арендодатель не делает капитальный ремонт, объект аренды разрушен. Но в договоре эти правила можно смягчить и отказываться от договора без исков и досудебных претензий.

Напишите, что арендатор отказывается от договора через уведомление арендодателю. Установите срок для направления в несколько месяцев — за это время хозяин подыщет других нанимателей.

Не заплатите лишнего после переезда

Когда договор аренды заканчивается, помещение возвращают собственнику по акту. До подписания акта начисляется арендная плата, даже когда арендатор не пользовался помещением и вывез товар. Так установлено ст. 622 ГК РФ.

У нас есть подробная статья про расторжение договора аренды и безопасный возврат помещения. Посмотрите её и завершайте отношения с арендодателем правильно.

Статья актуальна на 17.06.2019

Источник: https://e-kontur.ru/enquiry/1354/rent_shop

Юр-защитник
Добавить комментарий